[법률S토리] 임대소득세, ‘법인과 개인’ 유불리 따져라

임대사업을 하며 높은 세율을 적용받는 개인사업자들은 법인으로 바꾸면 소득세를 절반 정도 정도 줄일 수 있다는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 개인소득세율은 최고세율이 42%이지만 법인소득세율은 이익이 200억 이하일 때 최고 20%의 세율이 적용되니 틀린 말은 아니다.

하지만 현실에서는 법인으로 전환하고 오히려 세금부담이 늘어났다며 다시 개인사업자로 되돌리고 싶어 하는 이들도 있다. 법인의 이익을 배당받을 때 개인소득세를 추가로 부담해야 하는 점을 고려치 않아서다.

개인과 법인의 세무처리가 어떤 차이가 있는지 제대로 알아보고 의사결정을 하는 게 중요하다.
우선 부동산을 구입할 때 취득세 부담에서 차이가 있다. 법인의 경우 개인과 달리 자본금에 대한 등록면허세를 내야 한다. 과밀억제권역으로 분류된 대도시에 법인을 설립한다면 취득세와 등록면허세를 추가로 부담한다. 이미 개인사업자로 운영중에 법인으로 전환하는 경우라면 일정요건 충족시 취득세는 감면되지만 감면분에 대한 20%의 농어촌특별세는 부담해야 한다.


임대운영시 소득에 대해 법인세율이 낮은 것은 맞다. 그러나 이는 법인의 소득을 남의 돈처럼 내가 손도 대지 않을 때만 적용된다. 법인의 소득을 배당금, 급여·상여, 퇴직금의 형태로 배분받을 때 추가로 소득세를 부담하는 걸 고려하면 세금부담은 별 차이가 없거나 오히려 법인이 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 다만 개인사업자는 매년 소득세를 부담하지만 법인사업자는 배당을 하지 않는 동안은 소득세 추가부담을 지연시킬 수 있다.

부동산을 처분하는 경우 개인은 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 보유기간 3년 이상일 경우 1년당 약 3%씩 계산해 10년이상 보유시 최대 양도차익의 30%를 공제할 수 있다. 그러나 법인이 부동산을 양도하면 장기보유특별공제는 안 된다. 개인사업자의 양도세율 적용은 6%~42%의 누진세율을 적용하되 1년이내 단기매매는 50%, 2년이내의 단기매매는 40%를 적용한다. 법인사업자는 양도차익에 대해 법인세율 10%~25%의 누진세율이 적용되지만 역시 배당받을 때 6%~42%로 부담하는 소득세까지 고려해 유불리를 판단하는 것이 옳다.

법인사업자의 경우엔 부동산을 직접 양도치 않고 주식을 양도하는 방법을 선택할 수도 있다. 이 경우 주식이 아닌 부동산을 직접 양도하는 것처럼 양도세를 계산하며 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.


상속이나 증여시 개인사업자는 순자산가치의 100%로 평가되지만 법인사업자는 주식의 평가금액을 이론상으로는 최저 순자산가치의 40%까지 낮출 수 있다. 그러나 이는 총 자산 중 부동산비중이 50%이하일 때만 가능하며 부동산비율이 50%초과~80%미만인 경우는 순자산가치의 80%, 부동산비율이 80% 이상이라면 순자산가치의 100%로 평가된다.

수치로 보면 법인사업자가 유리한 것처럼 보이지만 공시가격을 순자산가치로 적용할 때 개인사업자와 달리 법인사업자는 최초 취득금액을 최저치로 적용해야한다. 따라서 취득하고 2년이 경과되면 개인사업자는 시세대비 60%~70%의 공시가격을 적용할 수 있지만 법인은 취득시 시세의 100%인 취득금액을 최저치로 적용하는 동안은 오히려 불리하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제539호(2018년 5월9~15일)에 실린 기사입니다.