[법률S토리] 조정대상지역, 우리집 양도세는?

정부가 지난달 28일 부동산시장 안정화를 위해 조정대상지역을 추가 지정해 발표했다. 지난해 8·2대책 이후에도 지가급등지역에 대한 규제를 꾸준히 내놓고 있는 상황이다. 이번에는 구리시, 안양시 동안구, 광교 택지개발지구가 조정대상지역에 포함됐고 부산 기장군(일광면은 조정대상지역 유지)이 제외됐다. 이외에도 광명시와 하남시가 투기과열지구로, 서울 4개 구(동대문·동작·종로·중구)가 투기지역으로 지정됐다.
이번 발표에 따라 규제지역으로 새롭게 지정된 지역은 세제·금융규제·청약규제 등이 강화된다. 특히 조정대상지역으로 지정되면 주택의 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 2주택 보유자라면 기본세율의 10%, 3주택 이상 보유 시 20%까지 양도소득세가 가산된다. 또 장기보유특별공제(10~30%)가 적용되지 않아 세부담은 더 늘어난다.

단 조정대상지역 자가를 포함해 다주택을 보유하더라도 조정대상지역이 아닌 다른 지역의 주택을 양도하는 경우엔 중과세가 적용되지 않는다. 따라서 여러 주택을 처분할 경우에는 다른 지역의 주택을 먼저 양도하는 게 전체 양도세 부담을 낮추는 방법이다.


1주택만 보유한 경우에도 주의해야 할 점이 있다. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 주택 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 정부가 이 요건을 3년으로 강화하는 방안을 고려하고 있어 향후 거주요건 변경여부를 확인해야 한다. 또 조정대상지역의 분양권 양도 시 보유기간과 무관하게 50% 단일세율로 중과세를 적용받는 규정도 있다.

새롭게 조정대상지역으로 추가되면 이런 양도소득세 중과세 규정이 곧바로 적용되는 것일까. 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주요건이 추가되는 규정은 기존에 보유한 주택은 적용대상이 아니다. 즉 조정대상지역의 지정기준일(구리 등의 경우 올해 8월28일) 이후에 취득한 주택을 양도하는 경우에만 거주요건을 충족해야 한다.

반면 2주택 이상 보유자에 대한 중과세 규정은 양도 시점이 기준이다. 따라서 조정대상지역 지정기준일 이전에 취득한 경우에도 중과세를 적용받을 여지가 있다. 정부는 이 같은 불합리한 경우를 없애기 위해 관련 규정 개정을 추진할 예정이다. 결국 지정기준일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 양도소득세 중과 규정을 모두 적용받지 않을 것으로 보인다.


한편 정부는 이번 지정에서는 제외시켰지만 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등의 지역을 집중 모니터링 지역으로 선정했다. 이곳 주택시장이 과열되면 조정대상지역 등으로 추가 지정할 수도 있다는 얘기다. 이 때문에 이 지역의 주택을 양도하거나 취득할 계획이라면 추가로 조정대상지역 등으로 지정되기 전 계약을 마무리하는 게 추가 세부담을 피하는 방법이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 추석합본호(제558호·제559호)에 실린 기사입니다.