다주택자, 강남 아파트 살 때 주담대 받는다… 고금리·DSR 발목

다주택자도 규제지역에서 집값 30%까지 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있게 됐지만 고금리 기조가 장기화하면서 부동산 시장 안정화를 추진하는 정부 정책이 실효성을 얻을지 주목된다.
최근 들어 은행채 금리가 오르면서 은행권 주택담보대출 금리가 다시 오를 기미를 보이고 있어서다.

금융위원회는 지난 2일 열린 제4차 금융위 정례회의에서 '은행업 감독규정' 등 5개업권(은행·보험·저축·상호·여전) 감독규정 개정안을 의결했다고 밝혔다.


이번 개정안은 지난해 11월10일 '제3차 부동산관계장관회의'와 '올해 금융위 업무보고'에서 발표된 주택담보대출 규제 정상화 방안 등을 담고 있다.

우선 다주택자도 규제지역에서 주담대를 받을 수 있다. 지금은 다주택자의 규제지역 내 주택구입 목적 주담대 취급이 금지돼 있다.

하지만 이날부턴 다주택자도 규제지역에선 주택담보인정비율(LTV) 30%, 비규제지역에선 종전과 같이 LTV 60%까지 주담대를 받을 수 있다.


임대·매매사업자도 주담대가 허용된다. 현재 주택 임대·매매사업자의 경우 전 지역에서 주담대를 아예 받을 수 없지만 앞으로 규제지역 LTV 30%, 비규제 지역에선 60%까지 허용된다.

임차보증금 반환목적 주담 관련 각종 규제도 일괄적으로 폐지된다.

2억원으로 설정된 투기·투과지역 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 대출한도가 사라지고 LTV·총부채원리금상환비율(DSR) 범위 한도 내에서 받을 수 있다. 또 규제지역 내 9억원 초과 주택에 대한 전입의무도 사라졌다. 2주택 보유세대의 규제지역 소재 담보대출 취급시 다른 보유주택 처분의무도 없어지고, 3주택이상 보유세대의 규제지역내 주담대 금지 조치도 사라진다.

주택구입목적 외 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 역시 폐지된다. 기존엔 생활안정자금 목적 주담대를 연 최대 2억원까지 취급할 수 있었지만 이날부턴 LTV·DSR 범위 한도 내에서 가능해졌다.

이와 함께 1년간 한시적으로 주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR이 적용된다.

원칙적으로 주담대 대환은 신규대출로 취급해 대환시점의 DSR을 적용한다. 하지만 이 경우 금리 상승·DSR 규제강화 등으로 대출 한도가 줄어들 수 있다는 지적이 제기돼왔다.

이에 주담대 만기연장 또는 신규대출로 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용한다는 얘기다. 이는 1년간 한시적으로 적용되며 증액은 안된다.

서민·실수요자의 주담대 한도도 폐지된다. 현재 서민·실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입목적 주담대 취급시 최대 6억원까지 대출이 가능하다. 단 이날부턴 LTV·DSR 범위 한도 내에서 대출을 받을 수 있다. 서민·실수요자의 요건은 ▲부부합산 연소득 9000만원 이하 ▲무주택세대주 ▲투기·투과지역 주택가격 9억원 이하(단 조정대상지역의 경우 8억원 이하) 요건을 모두 충족하는 경우 등으로 현행과 동일하다.

금융위는 "감독규정 개정안은 이날 고시 후 즉시 시행된다"며 "업무보고에서 발표된 1주택·실수요자를 위한 전세대출보증규제 완화와 주담대 상환애로 채무조정 확대방안(은행권 프리워크아웃 모범규준)도 이날부터 시행된다"고 말했다.

전문가들은 다주택자들이 실제로 추가 주택 구매에 나설 지 불투명하다고 보고 있다.

전날 기준 KB국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 변동형 주담대 금리(6개월 주기)는 연 4.53~6.39%로 집계됐다. 여전히 주담대 최고금리가 6%대를 지속하고 있다.

금리 부담이 여전히 큰 데다 대출 한도를 크게 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제도 있다. 여기에 향후 부동산 시장이 하락장으로 점쳐지는 만큼 보수적인 움직임이 예상된다는 게 금융권의 공통적인 시각이다.

금융권 관계자는 "현금 많은 고액 자산가들은 주택 구매에 나서겠지만 일반 서민이 추가 대출을 받을 수 있는 부분은 여전히 적다"고 분석했다.