정부의 부동산시장 규제완화 영향으로 시장이 달아오르고 있다. 매매가가 오르고 거래량도 늘고 있다. 언제까지 상승할지는 불확실하지만 집값이 상승세를 타고 있는 것은 분명해 보인다.

하지만 걸리는 점이 있다. 바로 침체된 국내 경제상황과 8년 동안 무너졌던 국내 부동산시장이다. 따라서 부동산 전문가들조차 "집값이 상승한다. 지금이 매수 타이밍"이라는 말을 함부로 하지 못한다. 그렇다면 내집 마련을 꿈꾸는 사람들은 어떻게 해야 할까.

◇가격하락폭 큰 아파트 '주목'
 
부동산 전문가들은 그동안 하락폭이 컸던 아파트를 주목할 필요가 있다고 입을 모은다. 하락폭이 큰 만큼 부동산시장이 살아나면 회복도 빠를 것이라는 판단에서다. 아울러 추가하락이 있더라도 투자손실은 보지 않을 수 있는 점도 이유로 꼽힌다.

KB국민은행에 따르면 금융위기 전에 비해 9월 말 기준으로 10% 넘게 내린 곳은 파주(-23%)·김포(-21.9%)·용인(-15.7%)·도봉구(-13.5%)·과천(-12.8%)·노원구(-12.5%)·용산구(-11.6%)·양천구(-11.3%) 등이다. 강남권에선 송파구(-9.8%)·강남구(-8.9%)·서초구(-4.7%) 순이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "가격은 사이클을 타기 때문에 가격이 많이 하락한 집일 수록 다시 오를 여지도 많다"고 말했다.

그렇다고 무턱대고 가격이 많이 떨어진 아파트만 찾아서도 안된다. 당연히 입지조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 과거의 집값 동향과 상관없이 지역개발 호재가 있으면 주택수요가 늘어 집값이 오를 가능성이 크기 때문이다.

특히 기업체가 몰리는 곳이 안정적이다. 기업이 있는 곳에는 임직원 등의 수요가 있기 마련이다. 이런 곳은 집값이 약세일 때도 잘 버틴다. 주택크기는 전용 85㎡ 이하 중소형이 유망하다.

◇전셋값 비율 높은 저가 지역 '주목'
 
전세가격은 높게 형성되고 매매가격이 낮은 지역도 눈여겨 볼만하다. 현재 국내 부동산시장은 전셋값이 장기간 꾸준히 오른 상태여서 글로벌 금융위기 이전보다 전세가율이 높아진 상태다. 이처럼 매매가격과 전셋값의 격차가 줄어들면 내집 마련에 나서는 세입자들이 늘어날 가능성이 커진다. 따라서 시장이 호황기로 돌아서면 바로 집값 상승요인이 될 수 있다.

또한 현재 부동산시장의 흐름상 전셋값은 강보합세가 지속될 것으로 예상되는 만큼 매매가에 큰 변수가 없다면 주변입지와 자신의 자산현황을 감안, 매입을 고려해 보는 것도 좋다. 상당수의 부동산전문가들 역시 "앞으로 집값 상승여부는 확실하지는 않지만 전셋값은 더 오를 가능성이 높다"며 "전셋값과 매매가격이 큰 차이가 없는 지역의 급매물이나 미분양아파트에 관심을 가질 만하다"고 조언한다.

지난 9월 전국 아파트의 평균 매매가격 대비 전세가격은 조사 이후 처음으로 70%를 기록했다. 서울은 성동(74.4%)·서대문(73.9%)·동작구(72.4%), 경기도에서는 의왕시(76.7%)와 고양시 덕양구(75.2%) 등이 높은 전세가율을 나타냈다. 지방은 대구(74.6%)와 광주(78.2%)가 전국 평균을 크게 웃돌았다. 대구 달성구(79.0%)와 광주 광산구(81.1%)는 전세가율이 80% 안팎에 달했다.

닥터아파트 조사에 따르면 개별 단지별로는 경기도 화성시 병점동 대창그린이 3.3㎡당 평균 매매·전세가 기준 전세가율이 93.1%에 달했다. 전용 59㎡의 경우 매매가격(1억4866만원) 대비 전세가격(1억3853만원)이 불과 1000만원밖에 차이 나지 않는다.

수원시 정자동에 위치한 한라비발디(90.7%)도 전세가율이 90%를 넘었다. 이어 용인시 상하동 인정프린스(89.9%), 수원시 영통동 벽적골마을 롯데(89.3%), 수원시 권선동 신동아·대원(86.9%) 등 순으로 높았다. 서울은 강서구 염창동 태진가람(86.8%), 영등포구 문래동6가 미주프라자(88.1%), 양천구 신정동 파인빌(86.7%) 등이 높은 전세가율을 기록했다.