지난 12월10일, 경기도 파주 소재의 다가구주택 물건이 경매법원에 나와 9억7000만원에 낙찰됐다.

과연 이 낙찰가는 주변 시세에 비해 저렴한 걸까 아니면 비싼 것일까. 정대홍 부동산태인 팀장과 함께 물건을 살펴봤다.

일단 해당 물건은 경기도 파주에 조성된 교하·운정 신도시 부지 북쪽 2㎞ 이내 거리에 위치한 다가구주택이다. 아직 본격적인 개발이 시작되지 않아 인근의 신도시와는 분위기가 다르지만 그만큼 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있는 주거용 부동산이라는 평가다.

접근성도 우수한 편이다. 본 건에서 이용 가능한 버스 정류장이 모두 도보 5분 거리 내에 있고 인근 도로망도 수도권 각지로 진출입이 용이하게 구성돼 있다.

동쪽 인근에 교하초등학교가 위치해 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 이는 본 건이 초등학생 자녀가 있는 가족 단위 임차인까지 수용가능함을 의미한다. 또 주변 2~3㎞ 이내 금릉중·한가람중·지산중 등이 위치해 교육여건도 나쁘지 않다.

이 같은 장점들 덕분에 실제 임차인 수급도 원활해 보인다. 경매 진행과정에서 파악된 임차인 현황을 살펴보면, 본 건에는 모두 11가구의 임차인이 거주 중이며 이들이 지불한 보증금 총액은 7100만원, 매달 지불하는 월세는 143만원으로 파악됐다.

이와 관련해 정 팀장은 "낙찰 후 부동산을 인도받아 새로운 조건으로 임차인을 수급한다면 월세 수익의 증가도 기대할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

◆'낙찰가'와 '실거래가' 비교분석

본 건에 입찰한 응찰자는 모두 32명으로 낙찰가는 감정가 13억7431만원의 70.58% 수준인 9억7000만원이었다. 12월 초 기준 수도권 소재 다가구 경매물건의 평균 낙찰가율이 69.2%인 점을 감안하더라도 크게 무리한 금액은 아니라는 평가다.


 



 

부동산태인이 본 건의 인근에 위치한 다가구주택의 실거래가 정보를 조사한 결과(표) 실제매매사례 6건 중 4건(B·D·E·F)이 이번 물건과 유사도가 높은 것으로 나타났다. 나머지 2종근린시설 2개 물건(A·C)은 주택에 비하면 입지조건이나 거래 시 가격책정 기준이 달라 직접 비교하기 어려워 보였다.

B·D·E·F 사례를 살펴보면 파주시 내 주요지역의 단독·다가구주택의 가격(대지면적 기준)은 ㎡당 230만~330만원을 호가하고 있다. 이에 비해 본 건의 가격은 128만원에 불과하다. 유사 용도의 타 물건에 비해 ㎡당 100만원 이상 저렴한 것이다.

이번 물건이 이처럼 '잭팟'이 터질 수 있었던 이유는 경매로 팔렸기 때문이다. 기본적으로 부동산경매는 1회 유찰 시 최저매각가가 20~30%씩 낮아지는 구조다. 이를 통해 놀라운 수익이 창출되는 것이다.

정 팀장은 "물론 모든 경매물건이 이 같은 차익을 보장하지는 않는다"며 "물건에 따라서는 낙찰자에게 오히려 손해를 끼치는 경우도 다반사라는 것을 명심해야 한다"고 당부했다.

그는 이어 "전문가들이 강조하는 몇가지만 확실히 알고 접근하면 어느 분야보다도 많은 기회를 제공하는 게 바로 경매"라고 덧붙였다.

 

※자료제공=부동산태인 가격조사팀