건물주와 상가임차인 사이의 ‘상가권리금 분쟁’, 임차인의 권리회복을 위한 유리한 방법은?

지난해 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하는 내용의 ‘상가임대차보호법 개정안’이 국회를 통과했다. 해당 개정안은 임차인이 아닌 건물주가 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 신규 임차인과의 계약 체결을 거절해 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 등의 방해 행위를 규제한다는 내용을 담고 있다.


주택임대차와 상가임대차에서 발생하는 권리금 수수계약은 현실적으로 상가건물임대차 성립에 중요한 요소로 작용하고 있다. 이러한 상가권리금을 둘러싸고 발생하는 수많은 분쟁은 임대수익을 극대화하려는 임대인과 영업가치를 고려하는 임차인 간의 갈등관계에서 빚어진다.

상가임대차보호법 개정안이 통과되기 전에는 상가 세입자들은 임대인이 나가라고 하면 나갈 수밖에 없었지만 개정 이후 법에 권리금에 대한 의미와 위법 사례 등이 구체적으로 명시돼 임대인과 임차인이 협의하는 사례가 늘어나고 있다.


◆권리금을 두고 벌이던 다양한 분쟁을 입법적으로 마무리 지은 상가임대차보호법 개정

도언법률사무소의 문건희 변호사는 “상가임대차보호법에 따르면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유‧무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다”고 설명했다.

법률적으로 임차권은 소유권을 넘어설 수 없으나 임차권에 바탕을 둔 권리금은 소유권을 제한할 수 있는 권능을 갖게 됐다. 이 때문에 오랫동안 권리금은 상가건물주와 임차인들 사이에서 잦은 분쟁을 야기해왔다.

따라서 상가임대차보호법은 권리금 존재 자체를 두고 벌어지던 다양한 분쟁을 입법적으로 마무리 지은 것이다. 상가임대차보호법은 제10조의4, 제10조의5에서 권리금의 정의와 회수절차, 예외 및 객관적 평가기준 등을 규정하고 있다.


◆상가권리금, 개정된 상가임대차보호법에 의해 3년 이내 손해배상청구 가능

문건희 변호사는 “이에 따르면 건물주인은 권리금을 받지 못하도록 방해해서는 안 되고 권리금을 가로채는 행위도 금지된다”면서, “또한 임차인이 주선한 신규임차인을 이유 없이 배척하거나 신규임차인에게 갑자기 월세 및 보증금을 높게 받아서도 안 된다”고 강조했다.

아울러 건물 주인이 권리금을 받지 못하게 하는 등의 행위로 임차상인에게 손해를 입혔다면 임차인은 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 이에 문건희 변호사는 “그러나 개정된 상가임대차보호법에 의하더라도 재건축 사유에 의한 강제 퇴거 조치 등으로 인한 임차인의 피해는 구제받을 수 없고 악의의 임대인이 법망을 피해갈 방법들이 있기 때문에 여전히 해결해야 할 과제들이 존재한다”고 지적했다.


동법 제10조의3 제2항 규정에 따르면 권리금은 현재 임차인이 새로운 임차인과 맺는 계약이므로 재개발로 건물 자체가 없어지는 경우에는 해당사항이 없다. 문건희 변호사는 “재개발 과정에서 영업권 등 임차인들에 보상을 하는 경우가 있지만 영세 상인의 입장에서는 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문에 재건축 가능성이 있는 상가임대차 계약을 앞둔 상인은 각별한 주의를 기울여야 한다”고 설명했다.

재개발 상가뿐만 아니라 임대인이 법망의 예외조항을 악용해 임차인의 생계를 위협하는 경우도 빈번하게 발생하고 있어 보다 적극적인 정부의 개입이 필요하다. 문건희 변호사는 “제도적 개선이 있기 전에 상가권리금 분쟁에 휘말리게 된 임차인은 반드시 해당 분야의 전문적인 법률지식과 소송 노하우를 겸비한 변호인의 조력을 받아 권리 회복을 위한 대응 전략을 세워야 한다”고 강조했다.

이어 문건희 변호사는 “생계를 위해 영업을 하는 상가 임차인들은 권리금 소송에 있어 믿을 수 있는 법률 파트너를 통해 신속‧정확하게 권리를 회복, 한시라도 빨리 생업에 복귀하는 것이 피해를 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법”이라고 조언했다.



<도움말: 도언 법률사무소 문건희 변호사, www.landlaw-moon.com, 02-522-9894>