소비자가 본 하반기 주택시장… ‘상승·하락’ 전망 팽팽

올 하반기 소비자를 대상으로 한 주택시장 전망 조사 결과 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞선 것으로 나타났다. 상반기 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 등 정부의 각종 규제 정책이 본격화된 가운데 하반기에는 보유세 개편과 금리인상이 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 대체로 부족한 분위기다.

2일 부동산114에 따르면 지난 5월28일~6월13일까지 전국 소비자 2357명을 대상으로 ‘2018년 하반기 주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 10명 중 4명은 보합, 하락과 상승 전망은 엇비슷하게 나타나면서 주택시장의 불확실성을 내다봤다.


◆매매가 상승·하락 원인은?… ‘강남권 재건축’ VS ‘공급과잉’

매매가가 상승할 것으로 전망한 소비자는 ‘서울 강남권 재건축아파트 상승(31.97%)’에 대한 응답비중이 가장 높았다.


정부의 재건축안전진단기준 강화와 재건축초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 해당하는 강남권의 희소성은 더 높아지는 분위기다. 또 ▲아파트 분양시장 활성화(31.53%) ▲실수요자 매매전환(24.53%)도 주택가격 상승 요인으로 지목됐다.

반면 매매가 하락을 전망한 이들은 ▲입주 등 주택 공급과잉(29.44%) ▲대출규제 및 금리상승(26.11%) ▲정부의 각종 규제 정책(21.39%)을 꼽았다.


올해 아파트 입주물량이 역대 최대물량(약 45만가구)으로 예고되면서 일부 지역은 전셋값이 하향세로 돌아섰고 매매가 전망에도 부정적 영향을 미치는 분위기다.

◆‘매수 위축 반작용’ VS ‘입주물량 증가’… 팽팽한 전셋값 전망


전셋값이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주(36.60%)’ 응답이 가자 높았다. 최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가가 상승한 만큼 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 판단이다.

이어 ▲전세물건 공급부족(23.59%) ▲분양을 위한 일시적 전세거주(20.38%)도 전셋값 상승 요인으로 선택됐다.

전셋값이 하락할 것으로 전망한 2명 중 1명은 ▲입주물량과 미분양 증가(48.99%)를 핵심 이유로 꼽았다.

올해 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데 최근 들어 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전셋값 하락 요인으로 인식되는 모습이다.

◆하반기 가장 큰 변수는 ‘정부 대출 규제·금리 변화’

소비자가 선택한 하반기 부동산시장의 가장 큰 변수는 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화(30.21%)’로 나타났다. 미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리인상이 본격화된 가운데 한국은행도 한차례의 기준금리 인상을 예고한 상황이다.

또 하반기에 도입될 총체적상환능력비율(DSR)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 총부채상환비율(DTI)보다 강력한 대출규제로 평가된다.

‘아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수(17.86%)’에 대한 응답 비중도 높았다. 2018년 아파트 입주물량은 45만1593가구(6월 말 조사 기준)로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다.

이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고 일부 지역은 미분양물량도 증가세다. 게다가 2019년(약 37만가구)까지도 아파트 입주예정 물량이 상당해 공급과잉 변수가 당분간 시장 흐름에 영향력을 높일 전망이다.

다음으로는 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(16.04%)’에 대한 응답이 뒤를 이었다. 최근 미국과 중국을 중심으로 무역전쟁 조짐이 나타나면서 수출경기 둔화의 목소리가 커졌다. 일자리(소득)와 높은 밀접함을 가진 부동산시장의 변동성을 높이는 요인으로 볼 수 있다.

반면 최근 부동산시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 ‘보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부(15.53%)’는 상대적으로 낮은 응답 비중을 나타냈다. 아직은 보유세 개편의 구체적인 방향성이 논의 중이고 실제 제도 시행까지는 유예기간도 상당할 것으로 예상돼 조금 더 지켜봐야 하는 변수로 해석된다.

다음으로는 ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(7.76%) ▲주요지역 재건축아파트 가격 흐름(7.59%) ▲전세가격 안정흐름 지속 여부(4.62%) ▲기타(0.38%) 순이다.