올해 38만가구 쏟아진다… '로또아파트' 나올까

위례신도시 중앙광장. /사진=김창성 기자

강남·위례·과천 등 주목… 청약제도 변경돼 꼼꼼한 전략 필요

새해에도 ‘로또 아파트’에 대한 시장의 기대감이 크다. 지난해 하반기 주택시장이 정부 규제로 내림세였고 올해도 집값 하락세가 당분간 이어질 것이란 전망이 나와서다. 시세보다 저렴한 값에 새 아파트를 분양 받아 집값 상승 흐름이 이어지길 바라는 신규 분양은 어느 지역에서 진행될까.


◆규제에 움찔… 집값 하락세 지속

지난해 부동산시장 흐름은 연초부터 규제가 좌우했다. 지난 2017년 발표된 8·2부동산대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 1월에는 6년 만에 부활한 재건축초과이익환수제가 규제 문턱을 높였다.


이어 2월에는 재건축안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책도 발표돼 재건축 광풍을 잠재웠다.

지난해 4월1일부터는 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용 받는 다주택자 양도소득세 중과 조치를 시행했다.


3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증해 서울은 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록했지만 이후 거래량 감소세가 뚜렷했다.

4월 이후에는 2분기 거래량이 전년 대비 49% 줄고 1분기 대비 53%나 감소했다. 특히 7월 초에는 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 정부는 이를 토대로 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 내용을 담은 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다.


하지만 정부는 예상보다 규제 강도가 약하다는 평가에 모든 분야를 총 망라한 ‘9·13대책’으로 시장 압박 수위를 높였다. 9·13대책에는 종합부동산세 강화를 비롯해 다주택자에 대한 주택담보대출 금지와 양도소득세 강화 방안이 담겼다.

9·13대책 발표 이후 강남을 비롯한 서울 전역과 전국 집값이 내림세로 접어들며 새해까지 분위기가 이어졌다.

◆올해 38만가구 분양… 로또는 어디에?

전문가나 실수요자 모두 올해도 집값 하락세가 계속될 것으로 전망한다. 정부가 수시로 시장을 주시하며 유사 시 관련 후속 대책을 발표하겠다고 공언한 만큼 집값 상승 흐름이 막힐 것으로 판단돼서다.

하지만 올 한해는 어느 때보다 ‘로또 아파트’를 향한 시장의 관심이 높다. 올해는 과거 5년(2014~2018년) 평균 분양실적(31만5602가구) 보다 약 23%(7만1139가구) 많은 물량이 계획돼 선택의 폭이 넓어진 데다 주택도시보증공사(HUG)의 규제로 인기 지역 분양가가 주변 시세보다 저렴하게 책정된 탓이다. 물량이 늘어난 만큼 미래가치가 풍부한 입지의 새 아파트를 향한 기대가 클 수 밖에 없다.

공사가 한창인 과천 지식정보타운. /사진=김창성 기자

부동산114에 따르면 올해 전국 365개 사업장에서 총 38만6741가구의 민영아파트가 공급된다.

월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 4월(3만7127가구)과 9월(3만8659가구)에 물량이 집중된다.

특히 올해는 전국에서 재개발·재건축(정비사업) 사업 물량이 활발히 공급될 예정이다. 정비사업 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 53%(20만4369가구)나 차지한다. 또 대체로 서울 중심부 접근성이 좋은 입지라 시장이 기대하는 ‘로또 아파트’ 여건이 충족될 것으로 보인다.

수도권 주요 정비사업 물량을 살펴보면 일반공급 물량만 5000여 가구인 강동구 둔촌주공, 송파 생활권으로 주목받은 위례신도시 4700여가구, 과천재건축 단지 시세보다 3.3㎡당 500만원 넘게 쌀 것으로 전망되는 과천지식정보타운 등이 있다.

◆묻지마 청약은 금물… 바뀐 제도 꼼꼼히 살피자

다만 시장이 주목하는 만큼 경쟁도 치열할 것으로 예상돼 꼼꼼한 청약 전략이 필요하다. 로또 아파트를 노리다 지난해 말 바뀐 청약제도를 제대로 숙지하지 못하면 당첨 취소와 청약 제한 등의 불이익을 받을 수 있어서다,

정부는 개편된 청약제도를 통해 투기과열지구나 청약과열지역, 수도권, 광역시에서 추첨제로 청약 당첨자를 선정할 때 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 나머지 25%는 무주택자와 1주택자가 경쟁을 하고 만약 1주택자가 당첨되면 신규주택 입주 후 기존 주택을 6개월 내에 매도해야 한다.

이를 이행하지 않으면 공급계약 취소는 물론 500만원 이하의 과태료나 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.

또 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집 공고일 기준 무주택 가구더라도 신혼부부 특별공급에서 제외되는 점도 명심해야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가가 시세보다 낮다는 이유로 묻지마 청약을 하면서 계약을 포기하는 사례가 증가한 만큼 자금 상황 등을 잘 따져보고 청약해야 한다”고 조언했다.