올해 경매 진행건수 2년 연속 증가세… 내년 전망은?

올해 경매 진행건수가 2년 연속 증가세인 것으로 조사됐다. /사진=이미지투데이

올해 법원경매 시장의 경매 진행건수가 지난해(11만6806건)에 비해 14.7% 증가한 13만4000건(추정치)을 기록했다. 4년 동안 지속됐던 감소세를 지난해에 마무리한 데 이어 2년 연속 전년대비 증가세를 이어갔다.

20일 지지옥션에 따르면 이미 1~10월의 전체 진행건수(11만328건)가 지난해 전체 건수에 육박하면서 물건 증가세를 일찌감치 예고했던 올해 경매시장은 이로써 2015년(15만2506건) 이후 가장 많은 진행건수를 기록했다.


월별로 살펴보면 2월과 3월 각각 8273건과 9776건을 기록하며 1만건을 밑돌았지만 이후로는 꾸준히 1만건 이상을 기록했다.

특히 10월에는 1만3099건을 기록하며 올해 가장 많은 진행건수를 기록했다. 월별 진행건수가 1만3000건을 넘어선 것은 2015년 6월(1만4135건) 이후 처음이다.


진행건수는 2016년 7월 9358건을 기록하며 사상 처음으로 월별 건수가 1만건을 밑돈 뒤 본격적인 감소세로 돌아선 바 있다. 2017년에는 사상 최저치인 10만7381건까지 떨어졌지만 2년 연속 증가세를 기록하며 13만건대를 회복했다.

◆ 낙찰가율, 70%대 턱걸이


올해 법원경매 시장의 낙찰가율은 지난해(72.5%) 보다 소폭 하락한 70.5%를 기록했다. 진행건수가 2018년 대비 2000건 가까이 늘어났지만 70%대를 유지했다는 데 의의를 둘 수 있다. 이로써 진행건수 감소세와 맞물려 2015~2017년 3년 연속 전년대비 증가세를 기록했던 낙찰가율은 다시 하락세로 방향을 튼 것으로 보인다.

여름휴가가 절정에 달했던 8월의 낙찰가율이 올 들어 가장 낮은 63.1%에 그치면서 전체 낙찰가율을 끌어내렸다. 이후 9~12월 70%대를 계속 유지했지만 전년대비 하락이라는 방향을 바꾸지는 못했다.


8월의 낙찰가율이 낮았던 이유는 업무·상업시설의 낙찰가율이 44.9%로 역시 연중 최저치를 기록했기 때문으로 분석된다. 또 업무·상업시설은 5월에도 낙찰가율이 45.2%에 그쳐 전체 낙찰가율 하락에 가장 큰 빌미를 제공했다.

◆평균응찰자 수 3.8명

평균응찰자 수는 3.8명으로 지난해(3.5명)에 비해 소폭 증가했다. 하반기 민간택지 분양가상한제 시행과 청약조정대상 해제 발표로 서울과 부산 등 일부 지역에서 응찰자 수가 수십명을 넘어가는 사례가 다수 나왔지만 전체 평균응찰자 수를 크게 끌어올리지는 못했다. 이런 이유로 2014~2017년 4년 연속 기록했던 ‘평균응찰자 수 4명’ 바로 문턱에서 고배를 마셔야 했다.

지지옥션이 경매 데이터를 집계하기 시작한 2001년 이후부터 연간 평균응찰자 수가 가장 많았던 해는 2015년으로 4.3명을 기록한 바 있다. 정점을 찍은 2015년 이후 매년 줄기만 하던 평균응찰자 수는 올 하반기 경매시장에 대한 관심이 커지면서 반등에 성공했다.

올해 경매가 진행된 물건의 총 감정가는 15조4000억원으로 2018년에 기록한 14조8243억원 대비 약 6000억원 증가하며 2017년(15조3793억원)과 비슷한 수준을 나타냈다. 2009년부터 2015년까지 7년 연속 20조원을 넘겼던 총 감정가는 진행물건 감소세와 맞물려 매년 하락세를 기록했고 2018년에는 15조원을 밑돌았다. 올해는 진행물건 증가세의 영향으로 하락세를 멈추고 반등하는 데 성공했다.

◆경기 악화 여파에 업무·상업시설 푸대접

용도별로 살펴보면 올해 유난히 모든 지표가 약세를 보인 업무·상업시설의 부진이 눈에 띈다. 업무·상업시설의 올해 경매 진행건수는 2만3000건으로 2018년(1만9254건)보다 19.5% 증가했다. 이는 주거시설(27.8%)에 이어 두번째로 높은 증가율이다.

2009년 7만건을 넘겼던 업무·상업시설의 경매 진행건수는 이후 매년 전년대비 감소하면서 2017년에는 2009년의 25% 수준인 1만7501건으로 쪼그라들었다. 하지만 8년간 지속되던 감소세를 지난해 마감하고 증가세로 돌아선 뒤 올해도 전년대비 증가했다.

2018년에는 2017년 대비 물건 증가 수가 2000건에도 못 미쳤지만 올해는 2018년보다 4000건 가까이 증가해 경기에 가장 민감한 업무·상업시설이 경기 악화의 직격탄을 맞고 있는 것으로 분석된다.

이 같은 상황은 당분간 지속될 전망이다. 연간 총 응찰자 수가 2017년부터 계속 2만명을 밑돌고 있어 분위기 반전에 가장 필요한 투자자 확보에 좀처럼 진전을 보지 못하고 있어서다.

2011년까지만 해도 3만5000명을 넘었던 업무·상업시설의 총 응찰자 수는 매년 줄어들더니 2017년에는 2만명을 하회했다. 올해 역시 1만6000명 수준에 그쳐 10만명을 훌쩍 넘긴 주거시설은 말할 것도 없고 4만여명 수준인 토지에 비해서도 절반에 머무르고 있다.

지난해에 이어 올해도 경매 진행건수가 증가한 것으로 조사됐다. /사진=이미지투데이

◆경매시장도 장악한 주거시설

주거시설은 정반대로 올해 가장 많은 주목을 받았다는 점에서 극명하게 대조를 보인다. 올해 전체 진행건수 중 주거시설이 차지하는 비중은 45.1%로 지난해(40.5%)에 비해 4.6%포인트 상승했다. 올해 주거시설의 진행건수(추정치)는 6만500건으로 2014년(8만1750건) 이후 처음으로 6만건을 넘어서면서 전체에서 차지하는 비중도 2006년(52.1%) 이후 최고치를 기록했다.

2006년에 마지막으로 비중이 절반을 넘겼던 주거시설은 이후 토지와 양강 구도를 형성하다 2010년에는 처음으로 1위 자리를 내줬다. 이후에도 전반적으로 토지에 비해 진행물건 수가 적었지만 올해 비중이 절반 가까이 올라가면서 격차를 확실히 벌렸다. 특별한 사정이 없는 한 내년에는 비중이 절반을 넘어 다시 1강 체제가 구축될 것으로 예상된다.

진행건수와 달리 낙찰건수는 이미 1강 체제를 구축했다. 올해 주거시설의 낙찰건수(추정치)는 2만2800건으로 2018년보다 4000건 넘게 증가했다. 전체 낙찰건수에서 차지하는 비중은 50.4%로 다른 3개 용도를 합친 것보다도 많다.
낙찰건수에서 주거시설이 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 58.8%를 기록한 지난 2006년 이후 처음이다.

2007~2015년 내리 30%대에 머물던 주거시설의 낙찰건수 비중은 지난해 42.8%로 올라선 뒤 올해는 50%마저 넘어섰다. 상가, 토지, 공장에 비해 진입장벽이 상대적으로 낮은 주거시설은 특히 경매에 입문하는 사람들이 가장 먼저 시작하는 부동산인 만큼 경매 물건이 늘어날수록 낙찰되는 건수도 다른 용도에 비해 늘어나는 경향을 보인다.

◆대·대·광으로 시작해 대·대·광으로 끝난 토지

올해 토지 경매시장은 대대광(대전, 대구, 광주)으로 시작해서 대대광으로 끝났다고 해도 과언이 아니다. 낡고 노후한 데다 수십년간 신규 주택공급이 없던 이들 대대광 지역의 구도심 개발 계획이 나오며 경매시장에서는 품귀 현상까지 빚어질 정도였다.

지난해 9월 147.1%까지 치솟았던 대전의 토지 낙찰가율은 올해에도 꾸준함을 보이면서 9~11월 80~90%대의 낙찰가율을 유지했다. 광주 경매시장에서 토지에 대한 인기는 대전을 능가한다. 1월부터 125.1%라는 기록적인 수치로 2019년을 시작한 광주 토지는 4~6월, 8~9월, 11월에도 100%를 넘겨 핫 플레이스임을 여실히 보여줬다.

대전, 광주에는 못 미치지만 대구 역시 올 한해 토지에 대한 경매 투자자들의 관심이 집중된 지역이다. 3월 113.7%로 올해 최고 낙찰가율을 기록한 대구 토지 경매시장은 다소간 등락을 거듭하면서도 11월까지 70% 이상의 낙찰가율을 꾸준히 유지했다.

◆내년 경매시장 전망은?

올해에 이어 내년에도 경매 진행물건 증가세는 이어질 것으로 전망된다.

2018년의 경우 월별 진행건수가 1만건 이상을 기록한 횟수가 6회에 그친 반면 2019년에는 10회로 크게 늘었다. 특히 올 10월에는 4년여 만에 월별 진행건수가 1만3000건을 넘어서기도 했다. 2020년에는 매월 진행건수가 1만건을 넘어설 것으로 보임에 따라 전체 진행건수는 1만5000건을 넘어서서 지난 2015년(15만2506건) 수준을 회복할 전망이다.

이유는 부동산시장을 감싼 규제 때문이다. 최근 발표된 12·16부동산대책은 치솟는 집값을 잡겠다는 강력한 정책 의지를 담은 고강도 규제다. 직전에 발표한 분양가상한제 확대 시행은 신규 아파트 공급 감소 우려를 불러오면서 뜻하지 않게 경매 시장이 붐비도록 만들었다. 정부의 규제가 사람들의 시선을 경매에 나온 아파트로 돌린 것으로 보인다.

낮아진 기준금리도 한몫한다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 10월16일 정례회동에서 연 1.5%이던 기준금리를 1.25%로 0.25%포인트로 낮췄다. 지난 7월 이후 3개월 만에 추가 인하에 나서면서 이제 우리나라는 본격적으로 제로금리 시대에 접어들었다.