[주말리뷰] 집값이 신종 코로나바이러스 감염증 사태로 주춤하고 있다. 코로나19 피해를 가장 많이 보고 있는 대구는 25주 만에 집값이 하락세로 전환했고 수도권 상승폭도 둔화되는 추세다. 

국감정원이 발표한 전국 주간 아파트 가격 동향(3월2일 기준)에 따르면 전국 아파트 매매가격은 0.16% 상승했다. 지난주(0.20%) 대비 상승폭이 0.04%포인트 낮아졌다. 집 값 상승세가 꺾이면서 주택은 담보로 연금을 받는 주택연금 가입자의 고민이 깊어지고 있다. 


주택연금은 고령자가 본인이 소유한 주택(합산 9억원 이하)를 담보로 맡기고 매달 생활비를 지원받는 제도다. 국가가 보증하는 대표 역모기지다.

한국주택금융공사에 따르면 주택연금 가입자는 2012년 1만2299명에서 2013년 1만7595명, 2014년 2만2634명을 돌파해 2016년 3만9429명, 2017년 4만9815명으로 증가했다. 2018년에는 6만52명으로 늘었고 2019년 7만명을 넘어섰다.

◆일찍 가입해 오래 유지할수록 유리


주택금융공사는 통계청의 기대수명, 주택가격 상승률, 이자율 등 주택연금 주요 변수를 반영해 주택금융운영위원회 의결을 거쳐 주택연금의 월 수령액을 조정한다.

우선 집값이 높을수록 연금액이 많아진다. 예컨대 60세 가구주가 3억원짜리 집으로 주택연금에 가입하면 매월 59만5000원(이하 종신지급방식 기준)을 받지만, 집값이 6억원이면 119만1000원을 받는다.


가입 연령은 늦을수록 유리하다. 가입자가 기대수명까지 생존한다고 가정해 연금액을 결정하기 때문에 나이가 많을수록 월 수령액이 늘어난다. 예컨대 같은 3억원짜리 아파트를 가진 60세 가입자는 매달 62만원을 받지만 70세 가입자는 91만9000원을 받는다.

금리는 낮을수록 주택연금 월 수령액이 늘어난다. 주택연금은 주택을 담보로 돈을 미리 쓰는 개념으로 금리가 내려가면 이자도 줄어들기 때문이다. 지난 2월 주택연금 수령액은 평균 1.5% 늘었다. 저금리 기조에 대출이자가 계속 내려가면서 평균 월 수령액이 늘어난 것이다.


예컨대 5억원 주택에 사는 60세 가입자(일반주택·종신지급방식·정액형 기준)는 종전에는 매달 99만3000원을 받을 수 있었다면 2월3일 가입자는 4.7% 늘어난 103만9650원을 받는다.

◆9억원 주택, 시가→공시가 바꾼다

주택연금 가입자가 크게 늘었지만 가입을 망설이는 고령층도 많다. 전국 집값이 크게 오르면서 ‘집값 대비 연금액은 손해’라는 인식이 자리 잡아서다. 주택금융연구원에 따르면 지난해말 기준 60세 이상 자가주택 보유가구 중 주택연금 이용률은 1.5%에 불과하다.

연금전문가들은 주택연금에 가입하기 전에 집값을 둘러싼 주택연금의 특징을 파악해야 한다고 강조한다.

먼저 주택연금 가입 이후 집값이 변동된 경우다. 주택연금은 처음 가입할 때 정해진 연금액을 사망할 때까지 받는 구조로 집값이 내려가거나 시중금리가 올라도 연금 수령금액은 내려가지 않는다.

반대로 집값이 올라도 역시 연금 수령금액에 변동이 없다. 단기간에 집값이 크게 뛰었다면 중간에 해지하면 된다. 그동안 받은 연금액과 대출이자, 보증료(집값의 약 1.5%)를 모두 갚으면 중도해지할 수 있다. 단, 중도해지한 경우 3년 동안은 같은 주택을 담보로 다시 가입할 수 없다.

주택연금에 가입하면 ‘집을 빼앗긴다’는 생각도 오해다. 부부가 모두 사망한 뒤에 주택을 처분한 금액이 지급한 연금 총액보다 크면 차액은 상속자의 몫이다. 반대로 연금 지급액이 더 많을 땐 담보인 주택만 넘기면 된다.

금융당국은 9억원 초과 주택도 주택연금에 가입할 수 있는 주택연금법 개정안을 논의 중이다. ‘시가’ 9억원을 ‘공시가’ 9억원 이하로 바꾸는 내용이다. 주택가격 기준을 공시가로 바꾸면 시가 13억원짜리 주택도 가입이 가능하다.

다만 고가주택 보유자는 주택연금 가입 전에 주택을 전세·반전세 등으로 임대할 경우 수익이 얼마나 되는지 따져봐야 한다. 사실상 주택연금 총액은 집값을 시가 9억원으로 산정하기 때문에 고가주택 가입자들의 주택연금이 이전보다 증액되지 않는다.