국토부 "공공직접시행 재건축 조합원 시세차익의 98% 갖는다"

시세 15억원의 아파트를 공공직접시행 정비사업 방식으로 재건축할 경우 소유주가 14억4400만원의 개발이익을 얻을 수 있다고 정부가 분석했다. 민간재건축 대비 3억원 더 많은 액수다.

국회 국토교통위원회 소속 강준현(더불어민주당·세종특별자치시을) 의원이 23일 국토교통부 자료를 공개한 결과 민간재건축, 공공재건축, 공공직접시행 정비사업 가운데 공공직접시행 방식의 수익률이 가장 높았다.


국토부는 지난 2·4 공급대책에서 공공직접시행 재건축 수익률이 민간 대비 10~30%포인트 높다고 제시했다.

국토부는 전체 부지면적 5만㎡, 조합원 1000세대, 현재 시세 14억73000만원의 아파트단지를 가정해 민간재건축(3종주거)과 공공재건축(준주거), 공공직접시행(준주거)했을 경우 각각의 개발이익에 대해 분석했다.


민간재건축은 용적률 300%, 공공재건축과 공공직접시행은 용적률 최대치보다 100%포인트 낮춘 400%를 적용했을 때 기부(임대·분양) 물량을 제외해도 민간 분담금 세대당 2억6600만원, 공공재건축 5800만원으로 추산됐다. 공공직접시행은 분담금을 사후 정산하는데 최종 약 1억1000만원의 분담금을 부담하는 것으로 추산됐다.

국토부 관계자는 "공공직접시행 방식은 조합원에게 우선공급권을 부여하고 장래에 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물 선납한 후 정산해 사업 리스크도 공기업이 부담하게 된다"고 설명했다.


재건축 초과이익환수제를 적용할 때 민간재건축은 세금이 1억4000만원, 공공재건축도 1억33만원인 반면 공공직집시행은 면제된다. 재건축 초과이익환수제는 공사비 등 개발비용과 주택가격 상승분을 제외 후 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 부과하는 제도다.

개발 후 시세가 30억2700만원일 때 시세차익에서 분담금과 재건축초과이익을 제외한 세대당 개발이익은 공공직접시행 기준 14억4400만원으로 시세차익의 98%를 소유주가 가져갈 수 있다. 공공재건축은 개발이익 13억6300만원으로 시세차익의 93%, 민간재건축 11억4800만원으로 시세차익의 78%를 가져갈 수 있다.