'공과금 복병'도 메울 최상의 입지조건

▶ 김병화 기자(이하 김) = 이번 물건은 교통여건이 정말 좋은 듯싶네요. 지하철역에서 여기까지 5분도 채 걸리지 않더군요. 저기 보이는 게 가양대교죠? 옆으로 빠지면 올림픽대로고요. 그야말로 사통팔달(四通八達)의 교통여건이네요.
▶ 정대홍 부동산태인 팀장(이하 정) = 맞아요. 가양대교와 올림픽대로 진출입이 유리한 자리에 위치해 있죠. 서울 도심 접근성에 있어서는 서울에서도 상위 수준에 해당하는 입지여건을 자랑합니다. 그럼 좀 둘러볼까요?
교통의 요지에 위치했음에도 불구하고 단지 내 녹지율이 높아서 조용하고 아늑했다. 다만 부족한 주차공간이 아쉬웠다. 월요일 오후 3시, 출근 차량이 많이 빠져나간 시간임에도 불구하고 단지 내 도로 변으로 다수의 승용차들이 주차돼 있었다.

엘리베이터를 타고 311동 6층으로 올라갔다. 경매물건의 내부를 살펴보기 위함이었다. 초인종을 눌러봤지만 아무런 응답이 없어 내부를 살펴보지는 못했다. 사실 아파트경매는 일반적인 부동산 거래와 달리 내부 확인이 쉽지 않다. 점유 중인 채무자(소유주)가 집을 비우기 일쑤고 집에 있더라도 문을 열어주지 않는 경우가 대부분이기 때문이다.


▶ 김 = 내부를 확인하지 않고 낙찰을 받았다가 수리비용으로 적잖은 돈이 빠져나가는 경우도 다반사더라고요. 기왕이면 현장을 찾아 확인해 보는 게 옳은 듯합니다.
▶ 정 = 네, 내부를 둘러보면서 임차인 유무까지 확인할 수 있다면 금상첨화죠. 임차인 유무에 따라 명도 난이도가 달라지거든요. 일단 본 건은 법원 임차인 조사결과를 확인해 보니 임차인 없이 소유주가 살고 있는 물건으로 나타났는데요. 하지만 종종 몰래 세입자가 거주하고 있어 낙찰 후 애를 먹는 경우도 있는 만큼 가능하다면 직접 확인해 볼 것을 추천합니다.

본 건은 등기부등본상 근저당 1건, 압류 및 가압류 4건 등 총 5개의 채권이 설정돼 있지만 경매낙찰과 동시에 모두 소멸된다. 도시가스 개별난방 형태의 집합건물이며 전체 15층 중 선호도가 높은 6층에 위치하고 39.6㎡인 소형아파트로 신혼부부나 직장인 등에게 안정적인 임대가 가능할 것으로 보인다.

▶ 정 = 본 건은 실수요자는 물론 임대수익을 원하는 투자자 모두에게 어필할 수 있는 우량물건입니다. 여기에 1회 유찰로 인해 최저가가 매매시세 하한가를 밑돌고 있다는 점도 이 물건에 주목하는 예비 입찰자들의 입맛을 돋울 것으로 보이는데요. 본 건의 최저가는 감정가의 80%인 1억5200만원이며 시세는 1억8500만원 수준입니다.
실제로 311동 앞에서 정 팀장과 물건을 분석하던 중 자전거를 타고 현장을 찾아온 예비 입찰자를 만날 수 있었다. 경매최저가가 낮고 입지여건이 좋아 눈여겨보고 있다는 게 예비 입찰자의 설명이다.

다만 본 건은 관리비가 1년 반 가까이 밀려있어 추후 낙찰자가 부담할 추가 비용이 생길 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 체납된 관리비는 310만원 가량이지만 도시가스요금이 별도로 계산되는 만큼 공과금 부담은 500만원 가까이 될 것으로 예상된다.


그렇다면 본 건의 적정입찰가는 어느 정도일까.

▶ 김 = 본 건은 실수요자와 투자자 모두 관심을 보이는 물건인 만큼 치열할 경쟁이 예상됩니다. 목적에 따라 적정입찰가 역시 차이가 있을 것 같아요. 어떻게 보시나요.
▶ 정 = 임대수익을 원하는 투자자의 경우 본 건을 낙찰 받아 월세로 전환한다면 보증금 3000만원에 월세 50만~60만원 정도의 조건으로 임대가 가능할 듯 보입니다. 이에 최저 1억5200만원에서 최고 1억8000만원 수준에서 입찰가를 써낼 것으로 예상됩니다. 반면, 실거주 목적의 입찰자는 최저 1억5200만원에서 최고 1억9000만원까지 써낼 가능성도 있습니다. 본 건의 경우 관리비와 공과금이 체납된 점 말고는 특별히 불리한 요인이 없어 보입니다. 입지 조건이 좋은 데다 올해 들어 거래가 활발해지는 등 수요자가 많은 것으로 파악되기 때문입니다.

실제 낙찰가는 1억8400만원에서 1억8900만원 정도로 실거주 목적의 예상입찰가와 비슷한 수준일 것으로 예상된다.

▶ 정 = 본 건의 경우 한강변에 위치하고 있어 층별 프리미엄 시세가 현격히 차이나는 물건인데요. 실거래가 사례를 조사해본 결과 10층 이상의 고층은 2억원 수준에서도 거래가 성사되지만 4~7층에 위치한 물건은 1억8000만원 대에서 가격을 형성하고 있었습니다. 이에 따라 본 건 낙찰가 역시 1억8000만원 대에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰경쟁이 불가피한 경매의 특성상 다소 가격이 높아질  가능성도 있습니다. 

※매각일자는 6월5일. 입찰경쟁률 및 낙찰가 등 결과는 다음호 <김 기자-정 팀장의 ‘경매25시’>에 게재할 예정이다.

☞326호에 게재된 ‘용산 한강로우림필유 아파트’ 경매 결과=입찰자가 없어 ‘유찰’

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제333호에 실린 기사입니다.