상가건물임대차보호법의 주요 개정내용은 권리금을 법으로 인정하고, 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하는 것이다. 신설된 법 조항은 임대인의 권리금 회수 방해금지의무를 규정한다. 만약 정당한 사유 없는 임대인의 행위로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구가 가능하다.
일각에서는 임대인이 특별한 사정이 없는 한 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결해야만 하는 신설 조항이 임대인의 재산권을 침해한다고 비판한다. 신설 조항이 임대인의 계약체결의 자유를 박탈한다는 것이 비판의 핵심이다.
◆임대인의 횡포로부터 임차인 보호, 실제 억울한 임차인 구제되기도
지난 9월 대구지방법원에서 선고된 판결이 화제다. 약국을 운영하던 기존 임차인이 신규임차인을 데려오자, 임대인은 기존의 월세보다 40%이상 인상된 액수를 계약조건으로 제시하고 약국운영에 필요하지 않은 각종 서류제출을 요구했다. 해당 사건 임대인은 자신이 직접 약국을 운영할 계획을 세웠던 것으로 알려졌는데, 재판부는 ‘자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 자에게 통상적인 임대차계약의 체결과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보인다’며 임대인이 임차인의 손해를 배상하라는 판결을 선고했다.
◆임대차기간 5년 이상 지난 경우, 권리금 회수기회 보호조항 적용되지 않을 것으로 전망돼
최초 임대차 시작으로부터 5년 이상 지난 경우, 권리금 회수기회 보호 조항은 적용되는가에 대하여 의견이 분분했으나, 지난 5월 서울서부지방법원에서는 임대차기간이 5년 이상 지난 사건에 대해 권리금 회수기회 보호조항이 적용되지 않는다는 판결을 내렸다.
신문재 변호사는 그동안의 권리금 소송 경험을 비춰 “임대인의 권리금 회수 방해금지의무 적용은 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우, 즉 최초 임대차로부터 5년 이상 경과한 경우에는 적용되지 않을 것으로 보입니다. 계약갱신요구권을 규정한 상가건물임대차보호법 제10조를 전제하여 10조의4에 규정된 법체계를 볼 때 그러하며, 임대인의 계약체결의 자유, 재산권 침해라는 위헌소지가 없는 해석을 하여야 하기 때문에 비록 1심이지만 법원의 법률 해석 방향을 짐작케 하는 판결이기에 의미 있는 판결이라 생각됩니다.”고 밝혔다.
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