[김노향 기자의 부동산테크] 귀촌·귀농을 꿈꾸나요

# 은퇴 후 귀촌을 결심한 김세관씨. 은퇴자금으로 도시 근교의 땅을 매입하는 데 2억원 가까이 들었다. 앞마당 텃밭을 가꿀 수 있는 전원주택을 꿈꿨지만 집 짓는 비용을 더하면 계획보다 많은 돈이 들어 부담스럽다. 또 전기와 수도관 공사 등 미처 생각지 못한 비용까지 생겨 골치가 아프다.

최근 은퇴세대의 귀촌·귀농이 유행이다. 땅을 매입하는 단계부터 집을 살지, 지을지, 빌릴지 수많은 선택의 기로에 놓인다. 귀촌·귀농을 계획하는 사람들에게 도움될 만한 정보를 모아 정리해봤다.

①경매·공매 도전하기
김씨가 땅을 산 비슷한 시기 그의 사돈도 땅을 샀다. 수도권에서 차로 1시간가량 더 걸리는 거리지만 땅값이 무려 3분의1도 안되는 6000만원이라는 얘기를 딸에게 들었다.

김씨 사돈이 땅을 싸게 살 수 있었던 것은 경매 덕분이다. 생전 경매에 도전하리라고는 생각지도 못했는데 주변 지인의 소개로 중개수수료만 내고 수천만원을 아낄 수가 있었다.

경기불황이 수년째 지속되자 경매시장에서는 토지 급매물이 쏟아졌다. 공매와 부실채권(NPL)시장도 눈여겨볼 만하다. 공매는 일반 경매보다 대금 납부조건이 유리한 경우가 대부분이다. 경매는 낙찰자가 잔금을 내지 않고 같은 물건을 재입찰하는 것이 불가능하지만 공매는 여러차례 입찰할 수 있다.


따라서 경쟁자가 없어도 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받을 위험이 적다. 단 공매는 국가 압류재산이므로 중간에 체납자가 세금을 내면 공매 공고가 취소될 수 있다. NPL은 금융회사에 저당 잡힌 부동산으로 절세가 가능하다. 1순위 저당권을 할인가격으로 매입해 경매로 낙찰되면 배당금을 받거나 직접 낙찰받을 수 있다.

②조립식주택 짓기

김씨는 차를 타고 지나는 길에 조립식주택을 보고 자신에게 꼭 맞는 집임을 알아챘다. 여기저기 알아보고 한 업체에 주문한 지 한달 만에 전용면적 18㎡의 조립식주택이 만들어졌다. 비용은 전기와 수도관 공사를 합해 1200만원이 들었다.

조립식주택은 기본 골조와 전기선, 온돌 등 집의 70~80%를 공장에서 제작한 후 부지 위에 블록 맞추듯 조립하는 방식으로 짓는다. 최근에는 인터넷쇼핑으로도 구매가 가능하다. 주문 후 제작돼 택배로 배송받는 데 2주에서 한달가량이 소요된다.

김씨는 "은퇴자의 입장에서 보면 전원생활을 얼마나 지속할지 불투명하고 투자가 부담스러운데 조립식주택은 가격이 저렴하고 무엇보다 공사기간이 짧다"며 만족했다.

하지만 조립식주택은 재매각이 어려울 수 있고 무엇보다 화재 등 안전사고에 취약하다는 단점이 있다. 실제 2016년 울산 조립식주택에 화재가 발생해 60대 주인이 사망하기도 했다.

③정부지원 이용하기

정부 지원을 이용하는 방법도 있다. 대부분 지자체는 귀촌·귀농 교육을 실시하고 있다. 또한 일반적으로 귀촌·귀농자들에게 연 3% 저금리로 건축비 5000만원까지 빌려준다. 빈집 수리비도 가구당 500만원을 빌릴 수 있다.

④토지경사 확인하기

땅을 살 때 현장 확인은 필수다. 이때 확인해야 할 사항 중 간과하기 쉬운 것이 토지경사다. 일반적으로 토지경사가 15도 이상이면 건축 인허가를 받기가 어렵고 공사비도 많이 든다. 단 수도권일수록 토지경사가 15도 이상이라도 정부가 공장 건축을 위해 이용 규제를 완화하면서 땅값이 오를 가능성이 높다.

⑤양도세 따져보기

다주택자 양도소득세 중과는 부자들만의 문제는 아니다. 서울에 집을 보유한 상태에서 귀촌·귀농 계획을 가진 사람도 다주택자가 될 수 있다. 그러나 '일시적 2주택' 요건에 맞으면 세금을 아낄 수 있다. 일시적 2주택은 종전주택을 취득한지 1년 이상 지나 새 주택을 취득하고 종전주택을 3년 안에 양도하는 경우다.

다만 처분하는 주택의 양도가액이 9억원 이하이고 2년 이상 보유해야 한다. 9억원 초과분에 대해선 양도세가 발생한다. 무엇보다 귀촌·귀농자일 경우 수도권정비계획법상 수도권 외의 읍·면에 속하는 주택을 취득하는 것은 종전주택을 2년 이상 보유했을 시 양도세가 비과세된다.