새해 내 집 마련, '상반기' 둥지 틀어볼까

[기해년 재테크 리모델링] ③전문가 3인의 시장 전망

본격적인 금리상승기가 시작됐다. 잠들었던 예금금리는 4%, 대출금리는 5%까지 올랐다. 지난해 상승곡선을 그리던 주식시장에는 먹구름이 드리워졌다. 부동산시장 역시 투자 열기가 사그라들고 거래량이 급감했다. 빚을 내서 투자했던 사람들은 현금을 거둬들여 단기채권과 달러 등 대체투자 자산으로 눈을 돌리고 있다. <머니S>는 새해를 맞아 재테크 고수들이 제안하는 ‘2019년 재테크’의 핵심을 짚어봤다. <편집자주>
9·13부동산대책 이후 집값이 계속 하락세다. 정부의 고강도 규제가 시장에 안착해 당분간 집값이 계속 떨어질 것이란 전망이 지배적이다. 반면 3기신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 착공 이슈 등이 겹쳐 조만간 다시 반등할 것이란 관측도 나온다. 폭등한 집값을 안정시키고 서민의 내 집 마련 기회를 늘리겠다는 정부의 의지가 올해도 계속될까. 전문가 3인에게 올해 내 집 마련 전략과 시장전망 등을 들어봤다.

◆올해 정부 규제 방향은


권일 부동산인포 리서치 팀장(이하 권): 일단 정부의 의도대로 집값이 다소 꺾여 추가 규제는 없을 것으로 보이지만 투기세력 차단을 위해 곳곳에서 집중적인 단속이 계속 진행될 것이다. 다만 일부 지역은 1~2년 전부터 침체가 이어져 온 상황이라 대책 마련 목소리가 더 커질 것으로 예상된다. 하지만 정부에서 이를 수용할 가능성이 낮아 불만이 가중될 수 있다.

이남수 신한 PWM 도곡센터 PB팀장(이하 이): 대출 규제, 종부세 강화, 3기신도시 공급계획 발표 등 전방위적인 집값 안정책이 발표되거나 실행돼 거래절벽현상이 나타났다. 올해도 이러한 규제가 지속될 것으로 보여 집값은 약세가 예상된다. 특히 대출 규제와 신도시 공급으로 인해 집값 전망이 부정적이어서 내 집 마련보다는 전세 연장 수요가 늘어날 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함): 9·13대책에 따른 대출 규제, 세제개편 부담과 금리인상이 현실화되며 하락폭이 확대됐다. 올해도 금융, 세제, 청약 등 강력한 수요억제책이 전방위적으로 계속돼 저성장 모드가 지속될 전망이다. 따라서 거래량 감소 및 서울 약보합, 지방은 하락, 전월세 시장 가격은 안정이 예상된다.


◆리모델링의 미래가치는

권: 서울, 경기 등에서 리모델링, 가로주택정비사업 등을 통한 분양이 일부 있어 다소 관심이 증가할 전망이다. 또 사업이 늘고 좋은 선례가 많이 남으면 미래가치가 낮진 않다. 다만 여전히 리모델링의 경우 가구수 증가가 적어 조합원 부담이 일반 정비사업보다 클 수 있다. 또 전체 단지 구성 등에 있어 수선 개념이라 새로운 환경을 원하는 소비자의 요구가 덜할 수 있다.

이: 안전진단강화와 재건축초과이익환수제로 대부분의 단지에서 재건축 진행이 느려 대안으로 리모델링을 추진한다. 사업성은 좋아졌지만 신축아파트보다 평면 경쟁력이 떨어져 새 아파트에 비해 가격상승은 한계가 있다. 또 2014년부터 수직증축이 가능해져 사업성은 좋아졌지만 리모델링 인허가 절차가 까다로운 점도 고려해야 한다.

함: 구조 효율화를 위한 내력벽 철거 문제와 관련된 정부의 명확한 입장이 발표된 이후 성장이 기대되고 정비사업 대안모델로 소비자 선택을 높인다는 장점이 있다. 하지만 서울 강남, 목동 등 한강변이나 경기도 분당, 평촌 등 사업성이 높은 곳을 빼면 제한적이다. 수직증축과 수평증축으로 인한 일반분양으로 사업비를 일부 충당한다고 봤을 때 3.3㎡당 분양가가 2000만원 이상 형성될 지역 위주로 선별될 것으로 보인다.

◆3기신도시·GTX 등 개발호재 영향은
권: 3기신도시에서 주목할 것은 광역교통망 구축 및 개선 부분이다. 과천, 하남을 빼면 남양주, 인천 계양은 주변지역에 공급이 이뤄졌거나 이뤄질 곳이 남은 상태에서 비교적 큰 규모로 공급이 예정돼 자칫 공급과잉으로 인해 주변 집값에 악영향을 끼칠 가능성이 있다. 하지만 교통망 개선이 신속히 진행되면 충격이 줄고 2기신도시에도 긍정적 효과가 기대된다.

이: 정부 규제로 거래량이 줄고 급매물이 팔리지 않는 상황에서 3기 신도시 공급으로 매수 대기자들이 매수시기를 늦추면서 집값 약세는 상당기간 지속될 것으로 보인다. 하지만 신도시 후보지들이 과천을 제외하면 강남 수요를 대체하기에 역부족이어서 입주물량 부족에 따른 새 아파트의 가격은 강세를 보일 것으로 예상된다.

함: 정부 계획대로라면 앞으로 수도권에 공급될 물량이 총 30만호 정도고 12·19대책을 통해 총 41개곳 15만5000호가 공급될 예정이라 장기적인 집값 안정효과가 기대된다. 강남 고급 유효수요의 분산은 어렵겠지만 3기신도시가 서울 출퇴근 30분 거리에 조성될 예정이라 서울 20~40대 내 집 마련 수요자들의 관심을 이끌어 낼 수는 있을 것으로 판단된다.

◆내 집 마련 적기와 전략은

권: 관망세인 만큼 상반기도 지켜보는 편이 좋겠다. 무주택자는 청약제도 개편으로 당첨기회가 많아진 만큼 청약통장을 활용해야 한다. 단 입주물량이 많은 곳은 피하고 최대한 상품성을 갖춘 물량을 노려야 한다. 유주택자는 거주요건, 일시적 1가구 2주택 등 양도세 비과세 요건을 최대한 이용해야 한다. 청약제도 개편으로 당첨 가능 물량이 준만큼 보유한 1주택의 가치가 낮다고 판단되면 과감하게 팔고 무주택자격으로 청약시장 문을 두드리는 것도 좋다.

이: 관망세가 짙어 급매물 출현 가능성이 큰 상반기가 내 집 마련 적기다. 무주택자는 청약제도 개편과 신도시 공급으로 신규 분양아파트 당첨 기회가 확대돼 청약통장을 적극 활용해야 한다. 다주택자는 양도세중과와 종부세 강화로 탈출구가 없는 상황이다. 따라서 기존주택은 적극적으로 주택임대사업자등록을 할 필요가 있다.

함: 집값 조정기를 적극 활용해야 한다. 무주택자는 보다 넓어진 청약기회를 활용해 분양시장을 통한 내 집 마련 전략이 필요하다. 저렴한 매물을 잡을 수 있는 경매시장도 좋다. 다주택자는 주택추가구입보다는 기존주택의 주택임대사업자등록과 증여를 통한 절세전략이 현명해 보인다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제573호(2019년 1월1~7일)에 실린 기사입니다.