[조연빈의 로:뷰(Law View)] 집주인-세입자 '법대로 하자' 최선입니까?

지난 1년 동안 부동산업계에서 임대차계약이 뜨거운 감자였다. 지난해 7월 이른바 ‘임대차 3법’(주택임대차보호법 개정안)이 국회에서 통과됐다. 법안 통과 즉시 세입자의 재계약 1회 청구권 인정과 임대료 5% 상한제가 시행됐고 올해 6월 전·월세 신고제가 이어 시행됐다.
자연스럽게 가계약 취소 시의 배액배상, 기존계약의 갱신권 행사 가부, 임대인이 재계약을 거절할 수 있는 예외조항인 실거주 여부와 명도 등에 대해 법률상담 문의가 빗발쳤다.

임대차계약 종료 시점에 이르러 상호 간의 의무 이행이 원활하지 못해 결국 소송에 이르는 경우가 적지 않다. 대표적으로 임대인 측의 ‘명도소송’과 임차인 측의 ‘보증금 반환소송’을 예로 들 수 있다. 많이 들어 익숙하지만 막상 자기 문제가 되면 막막한 임대차 관련 소송. 그 중 임대인 입장에서 진행되는 명도소송에 대해 살펴보고자 한다.


법률상 명도소송은 부동산의 불법 점유자를 상대로 점유를 돌려받기 위한 소송이다. 임대차계약 관계에서 계약 기간이 만료된 경우 또는 임차인이 2기 이상 차임을 연체하는 등 계약 해지 사유가 발생했지만 임차인이 퇴거하지 않는 경우 등에 활용된다.

소송에 앞서 임대인은 임차인에게 계약의 해지 및 인도 요구를 통보해야 한다. 특히 계약 기간 도중 해지 의사표시가 상대방에게 도달했을 때 계약이 종료되므로 ‘내용증명’을 활용하는 것이 좋다. 내용증명을 받은 이후에도 보증금 정산과 부동산 인도의 합의가 이뤄지지 않는다면 본격적으로 명도소송을 준비해야 한다.

이때 임대인이 승소했음에도 집행 불능이 되는 경우가 있다. 임차인이 몰래 타인에게 해당 부동산을 전대한 경우다. 이에 대비해 명도소송 전 ‘그 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경해서는 안된다’는 내용의 ‘부동산 점유이전 가처분’을 신청해두면 명도소송 중 부동산 점유가 타인에게 이전돼도 판결의 효력으로 대응할 수 있다.


명도소송은 판결에 이르기까지 3개월 안팎, 길게는 8개월 이상이 소요될 수 있다. 비용과 시간을 고려한다면 판결과 동일한 효력을 갖는 ‘제소 전 화해’ 제도도 대안이 될 수 있다.

소송은 최후의 수단이 돼야 한다. 명도소송과 강제집행은 목적 달성의 측면에선 효과적이지만 부대비용과 기간을 고려하면 반드시 효율적인 수단이라고 볼 수 없다. 특히 일상생활과 밀접한 주택 임대차계약 관계에서 ‘한 푼도 손해 보지 않겠다’는 생각보다, 각자의 사정이나 주장을 조금씩 양보해 합의점을 조율하려는 의지가 필요하다.

[프로필] 조연빈 변호사;▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사