[뉴욕의 한국인] 아메리칸 뷰티 '뉴욕'을 사라

[뉴욕의 한국인] 세계의 중심이라고 불리는 뉴욕에서 전세계를 상대로 활약하는 한국인과 한국계 코스모폴리탄들의 분투기를 찾아 고국에 전하겠습니다.
미국으로 이주한 한국인들이 현지에서 가장 놀라는 것 중 하나가 부동산 임대료다. 자본주의 첨단이란 말은 들었지만 이렇게나 비쌀 줄은 몰랐다는 반응이 대부분이다. 한국의 오피스텔 수준인 대도시의 스튜디오(방1, 거실1, 화장실1) 월세가 뉴욕 맨해튼에선 최소 5000달러(약 650만원)를 넘는다.

그마저도 펜데믹(세계적 감염병 대유행) 시대를 거치면서 1000~2000달러씩 가격이 올라 이젠 부르는 게 값이 됐다. 1000달러라도 아끼자고 변두리를 둘러보면 팔뚝만한 쥐새끼들이 반기는 반세기 넘은 구축들인 경우가 대부분이다.


반대로 생각해보면 그만큼 수요가 많다는 얘기이기도 하다. 뉴욕과 맨해튼, 그리고 그 주변의 북뉴저지와 롱아일랜드 등은 수요 측면에선 분명히 악조건 임에도 가격이 떨어질 기미를 보이지 않고 있다. 세계가 불안정해질수록 각 나라에서 가능성을 인정받은 인재들이 미국의 중심으로 모여들고 있어서다.

뉴욕에서 이른바 크로스보더(국경간) 부동산 중개 플랫폼 '코리니'를 창업해 운영하고 있는 문태영 대표는 "아이러니하게도 미·중 분쟁이 격화한 이후 중국인 부자들이 현금을 싸들고 와서 뉴욕에 집을 사재기 하고 있다"며 "뉴욕과 그 주변 동부인 북뉴저지, 롱아일랜드 등은 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다"고 설명했다.
25년 전인 1998년 미국으로 이민을 온 문 대표는 회계학을 전공하고 회계법인(딜로이트)과 헤지펀드(킹스트리트캐피탈) 등에서 일을 하다가 부동산 중개인으로 커리어를 바꾼 흥미로운 인물이다.

문태영 대표는 "월가에서 일하던 것도 좋았지만 집안이 좋고 두뇌도 명석한 이들이 치열하게 자신을 혹사하면서도 좁은 문을 향해 달려가는 분위기가 제게는 낙관적으로 보이지 않았다"며 "당시 절친한 유태인 친구가 같은 노력을 할 것이라면 가능성이 훨씬 넓은 부동산 분야에서 하라고 추천해서 과감하게 밑바닥부터 다시 시작했다"고 말했다.


실제로 뉴욕 부동산의 과반을 유태계 자본이 쥐고 있다. 미국 정부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 상인들의 매출이 급감하자 2년 이상 상인들에게 평소 매출과 맞먹는 보조금을 지급했는데 이 배경엔 유태계 부동산 건물주들의 로비가 자리하고 있을 정도다.
문태영 대표는 "처음 중개인 생활을 하면서 유태계 친구들과 맺은 인맥으로 밀리언 셀러에 어렵지 않게 오를 수 있었다"며 "그러다가 개인으로서 성공하기보다는 기업을 일구고 사회에 없는 서비스를 만들어보자는 의지를 갖게 돼 '코리니'를 설립했다"고 설명했다.

혼자서 백만불씩 벌던 스타 중개사가 기업을 차렸지만 처음엔 쉽지 않았다. 빅리그엔 그에 맞는 빅리거들이 버티고 있어서다. 혼자벌던 금액보다 못한 매출로 어려움을 겪던 그가 찾은 돌파구가 바로 크로스보더 중개다.

특히 한국은 이 시기 문재인 정부가 강남 아파트를 수채씩 가진 이들을 '투기자'로 분류해 징벌적 과세를 도입한 때다. 한 가장이 강남 아파트를 두 채 가지고 제대로 세금을 7~8년 이상 내면 한 채가 사라진다는 얘기가 나왔다. 서울 자산가들의 관심이 '세상에서 가장 안전하고 수요가 많은 부동산 자산'에 쏠릴 수밖에 없었다.

문태영 대표는 "처음부터 뉴욕에 투자 목적으로 부동산을 사는 사람은 드물지만 유학간 자녀를 위해 월세를 내는 대신 깨끗한 스튜디오를 구입하고 싶어하는 자산가들이 있음을 알게 됐다"며 "이들을 위해 물건 분석과 중개, 계약과 법률자문, 추후 관리까지 원스톱으로 서비스하는 노하우를 수년간의 시행착오 끝에 갖추게 됐다"고 말했다.
실제로 문 대표 개인 시절부터 2017년 코리니 창업한 이후 중개한 거래건수는 7000건에 육박한다. 월 평균 50건에 달하는 셈이다. 현재 코리니 네트워크에서는 10개팀 50명의 중개사들이 거래를 주도하기 때문에 한 명의 중개사가 평균 한 건씩을 도맡아 수행한다고 볼 수 있다.
미국에 적을 두지 않은 한국인이 뉴욕 부동산을 사는 것은 스스로 '암'을 얻는 비결이란 조크가 있다. 거래에 성공한 이들 역시 설문조사를 해보면 문화적 차이(85%)와 언어적 소통 부족(36%) 행정처리 및 법률 문제(12%, 이상 복수응답) 등으로 고생했다는 답을 내놓는다.

하지만 한 번 뉴욕 부동산을 사본 사람은 후회하는 일이 거의 드물고 한 채에 만족하지 않고 두 채, 세 채의 거래를 시도한다고 한다. 문태영 대표는 "전에는 가격에 대한 심리적 격차가 컸지만 최근 한국 강남 부동산이 크게 오르면서 간극이 많이 줄었다"며 "50만~300만 달러 사이의 아파트 형태를 대부분 수요층이 선호하는데 이는 최근 강남 아파트도 값이 올라 엇비슷한 수준이 됐기 때문"이라고 말했다.

투자 실익과 관련해선 장·단점이 분명하다. 문 대표는 "뉴욕 부동산을 살 정도의 자산가라면 대부분 종합부동산세 걱정을 하는데 미국 부동산에는 이런 다주택 과세가 없다"며 "취득세와 종부세가 없지만 대신 재산세가 매년 0.9~1% 수준이고 양도소득세는 다음 주택 매입을 위해 매도했다면 이연이 가능하다"고 했다.

이런 미국의 세제를 눈여겨보면 자산가들은 활용여지가 크다. 자녀가 뉴욕에서 학교를 다니고 현지에서 취업을 해서 수년간 일하는 경우라면 학업시기에는 재산세를 내기 때문에 학비가 무료인 공립학교를 다닐 수 있고 직장생활을 할 때는 월세 부담없이 일터의 직주근접 거소를 마련해주고 자산형성의 기회까지 얻게 해줄 수 있어서다. 만약 자녀가 그 집을 떠나게 됐을 때는 재산세나 유지보수가 커버가능하면서도 달러 수익을 올릴 수 있는 렌트 관리를 코리니가 대행해준다. 물론 처분까지도 위임할 수 있다.

문태영 대표는 "뉴욕 부동산은 전액 현금으로 사지 않아도 되고 한국에서의 신용을 바탕으로 현지교포은행이나 모기지뱅크의 대출을 중개해 구입할 수도 있다"며 "주거용 부동산의 수익률은 최근 3~4%로 상승했기 때문에 투자용으로도 많은 자산가들이 관심을 보이고 있다"고 전했다.
부자가 되고 싶다면 부자들이 가는 길을 따라가는 것이 방법이다. 가격이 비싼 뉴욕에는 한국 아파트와 같은 스튜디오를 사고 북부 뉴저지나 롱아일랜드, 웨체스터 등에 싱글하우스(단독주택)를 사는 것이 미국 동부 부자들의 트렌드다. 뉴욕에서 공부하고 싱글라이프를 보낸 자녀들이 가족을 꾸리면 그 아이들의 학업을 위해 맨해튼 출·퇴근이 가능한 북동부 뉴저지의 2~3층짜리 마당이 있는 단독주택으로 옮기기 때문이다.

이 여정이 끝난 부자들은 이후에 사계절 따뜻한 플로리다에 다시 싱글하우스나 콘도, 타운하우스를 마련한다. 문태영 대표는 "뉴욕에서 15년 이상 축적한 딜 노하우와 강력한 네트워크로 중개지역을 뉴욕은 물론 뉴저지와 플로리다로 넓혀가고 있다"며 "지정학적 불안이 가중될수록 돈이 미국으로 몰리는 것처럼 자산가라면 부동산 포트폴리오도 세계에서 가장 안전한 미국의 주요도시로 안배할 필요가 있다"고 말했다.