한국 3500억-미국 8조원 "리츠 M&A 대형화 길 열렸다"

소규모 자본을 모아 부동산에 간접 투자하는 '리츠'(부동산 투자회사) 규제가 완화됨에 따라 시장 활성화를 위한 기반이 마련됐다. 국내 부동산 투자시장은 가격 상승과 하락에 따라 리스크를 부담해야 하는 구조 문제가 있어 리츠를 통한 개발·운영 수익의 배당으로 시장 안정뿐 아니라 주식시장 발전에도 기여할 것으로 기대된다.
리츠업계는 그동안 정부에 지속해서 요청해온 인가 기간의 단축과 공시 완화, 재투자를 위한 자금 유보 등으로 리츠 활성화가 기대된다는 입장을 내놨다. 무엇보다 공모리츠와 공모예외리츠의 인수·합병(M&A)을 허용하면서 리츠 대형화의 초석이 마련돼 외국인 투자금 유치에 유리한 환경을 구축할 것으로 전망된다.
리츠 대형화 통해 상승 가치 높은 부동산 투자 확대할듯정부는 지난 17일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다. 공모예외리츠는 연기금이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유해, M&A와 배당 유보시 가격 상승 가치가 높은 부동산에 투자를 확대할 수 있을 전망이다.

부동산 개발 단계부터 투자에 참여하는 '프로젝트리츠'를 도입한다. 현재는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립하고 리츠가 인수해 운영하는 방식이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 방식보다 자기자본비율을 높여 안전한 개발이 가능하다는 게 정부 설명이다. 개발 단계에 등록제를 적용하고 1인 주식 소유 한도(현행 50%)를 제외키로 했다.


현재는 '부동산투자회사법'이 허용한 자산에만 투자할 수 있지만 하반기 관련 시행령을 개정해 시니어주택과 의료·상업 복합시설(헬스케어센터), 2·3기 신도시 택지 등에도 투자할 수 있게 된다. 내년까지 3곳 이상, 2030년까지 10곳을 공모할 방침이다. 지역 주민이 리츠 주식을 우선 배정받을 수 있는 '지역상생리츠'의 도입도 검토한다.

PF 연체와 미분양 확대로 부실 위험에 빠진 부동산 정상화에도 리츠를 활용하기로 했다. 본PF로 전환에 실패해 브리지론 상환에 어려움을 겪고 있는 경매 위기 사업장의 토지를 공공지원민간임대 리츠가 인수한다. 주택도시기금과 지분 투자자가 리츠를 공동 설립해 브리지론을 상환하고 공공지원민간임대 사업을 추진한다. 지난 4월 사전 수요조사 결과 55건(2만7000가구)의 접수가 이뤄졌다.

CR리츠(기업구조조정리츠) 활성화 방안도 마련해 미분양 주택을 운영하는 CR리츠가 담보대출시 조달 금리를 낮출 수 있도록 모기지 보증을 지원한다. 중산층 장기임대주택을 육성하는 데도 리츠를 활용할 계획이다.
금리 등 거시경제 지표 따라 시장 성장 기대국내에 2001년 리츠가 도입됐지만 큰 인기를 끌지 못하고 있다. 현재 국내 리츠 총자산 규모는 약 98조원, 상장리츠 시가총액은 8조원으로 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본의 상장리츠 시총 152조원 대비 20분의 1 수준이다.


국내 리츠의 개별 시총 규모는 평균 3500억원에 불과한 반면에 일본은 2조5000억원이고 미국은 7조9000억원 수준에 달한다.

정부는 2022년 리츠 활성화를 목적으로 취득세 최고세율을 현행 12%에서 6%로 인하하는 내용의 '지방세법' 개정을 추진했으나 국회 문턱을 넘지 못해 폐기됐다.

조준현 한국리츠협회 회원·정책본부장은 "금리 인하 등 거시경제 지표가 변화하는 시점에 대비해 국내 리츠시장이 선진국과 경쟁할 수 있는 위치로 오르는 계기를 마련했다"며 "ESG(환경·사회·지배구조) 경영을 통해 부동산 산업 선진화와 국민소득 증진에 노력할 것"이라고 밝혔다.