'국평 1주택자 보유세' 아크로 1167만원 늘어, 마래푸 5만원 감소

이재명 정부가 세제개편안을 통해 주택 보유세(재산세·종합부동산세)의 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70~80%로 인상한다. 공정시장가액비율은 보유세의 과세표준을 산정할 때, 공시가격의 일부만을 과세 대상으로 정하는 비율로 글로벌 금융위기 당시 세부담을 줄이기 위해 도입됐다.
재정경제부는 3일 이 같은 내용의 공정시장가액비율 인상안을 비롯해 보유세와 양도소득세 장기보유특별공제 등을 개편한 2026년 세제개편안을 확정했다. 종합부동산세법과 소득세법 등 법령 개정안은 국회에서 통과시 내년부터 적용된다.

다만 공정시장가액비율의 경우 시행령 개정 사안으로 정부가 직권 조정할 수 있어 내년부터 즉시 적용될 예정이다. 1세대 1주택자와 비조정대상지역 2주택자의 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 상향 조정된다. 3주택자 이상과 조정대상지역 2주택자의 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 80%로 올라간다.


공정시장가액비율이 70%로 상승하면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(1612가구) 전용 84㎡를 보유한 1주택자의 보유세는 올해 2347만원에서 내년 1167만원 늘어 3514만원을 내게 된다. 아크로리버파크 전용 84㎡의 최근 실거래가는 최고 56억원이며 올해 공시가격은 39억원이다. 공시가격이 오르지 않았다고 가정하고 보유·거주 기간과 나이 등을 제외한 단순 계산이다.

반면 공시가격 20억원 미만 1주택자의 경우 공제한도 상향(12억→14억원)으로 보유세 부담이 줄어들 수 있다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(3885가구) 전용 84㎡는 올해 공시가격이 16억~17억원으로 보유세가 416만원에서 내년 411만원으로 감소한다.
실거래가 20억 이상 1주택자 종부세 과세1주택자 주택가액(공시가격) 합계가 14억원을 초과하거나 2주택 이상의 경우 9억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 된다. 시가 기준으로 각각 20억원, 13억원 초과 주택이 해당된다. 종부세법 개정안이 국회를 통과시 내년 1월1일 이후부터 적용된다.

종부세의 기본공제금액은 기존에 1주택자 기준 12억원까지 허용됐지만 개정안은 거주시 14억원, 비거주 9억원으로 축소된다. 현행 종부세를 부과하는 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율(60%)에 대해서만 적용한다.


다주택자의 경우 기본공제금액은 거주주택 공시가격을 전체 공시가격 합계액으로 나눈 값에 5억원을 곱한 후 4억원을 더해 산정한다.

종부세율은 주택 수에 따른 차등세율을 폐지하고 과세표준 6억~12억원 구간의 세율을 인상한다. 과세표준 3억원 이하(0.5%)와 3억~6억원(0.7%)은 현행과 같이 유지된다.

다주택자 과세표준은 내년부터 ▲6억~12억원 1.0%→1.3% ▲12억~25억원 1.3%→1.5%(2주택) 2.0%(3주택) ▲25억~50억원 1.5%→2.0%(2주택) 3.0%(3주택) ▲50억~94억원 2.0%→2.7%(2주택) 4.0%(3주택) ▲94억원 초과 2.7%→3.5%(2주택) 5.0%(3주택) 등으로 변동된다. 2028년 이후에 ▲12억~25억원 2.0% ▲25억~50억원 3.0% ▲50억~94억원 4.0% ▲94억원 초과 5.0% 등으로 오른다.

1주택자의 보유 기간에 따른 종부세 세액공제는 '거주 기간'으로 변경한다. 내년에는 거주공제의 1/2과 거주공제 가운데 높은 공제율을 적용하고 2028년부터 거주공제만 적용한다.

보유·거주 기간에 따른 공제비율은 ▲5~10년 보유공제 10% 거주공제 20% ▲10~15년 보유공제 20% 거주공제 40% ▲15년 이상 보유공제 25% 거주공제 50%다. 세액공제율 한도는 기존에 최대 80% 허용했지만 내년부터 800만원, 2028년부터 600만원으로 축소된다. 직전연도 총 보유세의 150% 이하로 보유세를 부과하던 세부담 상한은 200%로 조정해 세금이 더 늘어날 수 있다.

다만 정부는 종부세 납부 유예요건을 완화한다. 직전연도 총급여 8000만원 이하(종합소득금액 7000만원 이하)인 60세 이상 1주택자가 5년 보유하고 세액 100만원을 초과한 경우와 직전연도 총급여나 종합소득금액 대비 당해 보유세 비중이 10% 이상이면서 65세 이상 1주택자가 10년 거주하고 세액 100만원을 초과한 경우 납부유예를 신청할 수 있도록 했다.

정부는 납부유예 제도를 활성화하기 위해 납세 담보로 납세보증보험증권을 제출시 주택 처분 시점까지 납부를 유예한다. 납부 세액에 국세기본법상 이자율인 3.1%를 반영해 유예기간 동안 납부한 보증보험 보험료 이하로 유예받을 수 있다.