"최근 분당지역 오피스텔 공급률을 보면 말 그대로 '과유불급'이라는 표현이 어울립니다. 가격은 높아졌는데 수익성이 떨어지니까 수요가 그만큼 줄어들 수밖에 없죠." (정자동 A공인 대표) 

 

'청약 열풍'에 기대어 건설사들이 앞다퉈 뛰어든 수도권 신도시 오피스텔시장이 울상이다. 그나마 현재 1·2기 신도시 지역 중 가장 높은 공급률을 보이고 있는 분당 신도시마저 미분양 적체율이 심한데다 매년 3000~4000가구 이상 신규 물량을 토해내는 탓에 오피스텔은 수익형 상품이라는 수식어를 무색케 하고 있다. 공급과잉 현상으로 미분양 적체난이 심각한 인천 송도신도시의 전철을 고스란히 밟고 있다는 평가가 지배적이다.

　

新블루오션 송도신도시의 '붕괴'

 

2007년 4월 갯벌을 간척해 조성한 송도신도시는 코오롱건설이 공급한 오피스텔 '더 프라우'가 4800대 1의 신화적인 청약광풍을 일으키면서 당시 수도권 최대 투자처로 급부상했다.

 

토착민(조합원)들은 더 프라우 청약 이후 자신들이 보유한 분양권 가격(평균 7000만원선)이 종전 대비 10배 이상 치솟으면서 수도권 부동산시장을 견인하는 '로또 명당'의 주인공으로 탈바꿈했다.

 

'더 프라우' 청약광풍 이후 송도신도시의 열기는 쉽사리 식지 않았다. 크고 작은 사업장마다 전국의 건설사 브랜드들이 속속 들어섰고, 대형 기획부동산부터 '떳다방'에 이르기까지 노다지로 자리매김한 송도신도시 매물을 확보하기 위한 투자수요의 발길이 끊이지 않았다.

 

하지만 송도신도시 청약열풍은 미국의 서브프라임 모기지시장의 붕괴로 촉발된 글로벌 금융위기 한파가 국내 금융시장을 강타하면서 서서히 침체국면으로 돌아섰다. 이는 유동성·신용의 위기에 이어 주가·부동산 가격 하락과 더불어 소비자들의 소비심리를 급격히 위축시키는 기폭제로 작용했다.

 

이로 인해 그동안 신블루오션 시장으로 평가받던 송도신도시에 대규모 물량을 쏟아낸 건설사들은 급격한 수요 감소로 미분양 적체에 시달렸고, 수요가 끊긴 송도신도시는 '깡통 매물'만 늘어나는 천덕꾸러기로 전락했다.

 


 

시장 불균형·양극화 주범은 '공급과잉'

 

활황기를 보였던 지난 2007년 이후 국내 부동산시장은 때 아닌 트렌드 바람이 불었다. 신시장을 중심으로 청약률이 높다 싶으면 너도나도 뛰어들어 공급과잉을 심화시켰다.

 

사정이 이렇다보니 선점에 나선 공급업체들의 신규물량은 분양과 동시에 조기 마감되는 기염을 토하고 있지만 소위 돈이 된다 싶어 막차를 탄 업체들이 공급한 물량은 미분양으로 적체되면서 심각한 재정난을 동반하는 양극화 현상이 심심찮게 나타나고 있다. 

 

오피스텔 역시 마찬가지다. 송도신도시의 현재 오피스텔 공급률은 수도권지역 중 최대치를 기록했지만 이를 받쳐줄 수 있는 수요가 턱없이 부족해 대다수는 준공 후 미분양으로 남아있는 상태다.

 

9.10 부동산대책 후속의 일환으로 발표된 '취득세·양도소득세 감면혜택'을 골자로 한 정부의 '주택거래 활성화 방안'은 추석 연휴 이후 부동산시장의 판도변화를 예고하고 있다. 이번 대책으로 현재 전국 8만9511가구(추산)의 미분양 물량이 일정부분 해갈될 것으로 전망되는 반면 주택법상 '주택'에 해당되지 않는 오피스텔 등 수익형 상품은 이번 대책에서 제외돼 시장의 타격이 우려된다.

 

대다수 공급업체들은 주식·펀드 등 자산의 변동이 심한 상품들과 달리 환금성이 뛰어나고 주거를 대신해 사업자로 전환할 경우 취득세·재산세 등 세제감면으로 안정적인 임대수익이 보장된다는 이유로 오피스텔을 수익형 상품으로 내세워 수요자들의 투자심리를 자극했다.

 

분당 오피스텔 '난립'…대형사도 '속수무책'

 

수도권지역의 대표적인 '오피스텔 시티'로 부각된 1기 신도시 분당의 경우 현재 약 3만가구 이상의 오피스텔이 밀집돼 있으며 올해에만 무려 5000여가구가 추가로 공급됐다.

 

하지만 공급량 대비 수요가 따라가지 못하는 이른바 '불균형 상태'가 지속되면서 오피스텔 대다수가 미분양으로 남아있거나 공실로 잔존해 주변 임대시세까지 끌어내리는 악재로 둔갑했다.

 

전문가들은 그동안 중견사들의 전유물이던 오피스텔 분양에 브랜드를 앞세운 대형건설사까지 가세하면서 공급과잉이 심화돼 수용할 수 있는 범위를 뛰어넘었다고 진단한다.

 

결과적으로 수익성이 보장된다는 오피스텔 역시 기존 아파트 분양과 마찬가지로 수요가 부족한 현실을 감안할 때 수요자들이 분양에 나서더라도 높은 환금성을 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 일관된 시각이다.


환금성 좋다던 오피스텔 알고보니 '깡통매물'

 

높은 수익성과 환금성이 보장된다면서도 회사가 2년간 책임 임대보장제를 강조하고 나선 오피스텔도 있다. 

 

D건설이 정자역 인근에 공급한 오피스텔의 경우1590가구 규모의 매머드급 물량을 쏟아냈지만 분양률 20%대를 밑돌며 참패를 기록 중이다.

 

1590가구의 대규모 물량을 쏟아낸 D건설은 분양 초기부터 전용면적 24~29㎡ 계약자들을 대상으로 입주 후 2년간 임대료를 보장해준다는 조건을 내걸었지만 기존 오피스텔 공실이 산적한 분당시장의 벽을 넘지 못해 고전하고 있다.

 

D건설은 지난 2010년 인천 송도신도시에 공급했던 아파트(1703가구)를 비롯해 인천 부개역 인근에 아파트를 공급하고 나섰지만 현재까지 미분양이 적체된 상황에서 또 다시 대량 미분양이 발생하면서 속앓이를 하고 있다.

 

현재 D건설의 정자역 오피스텔은 분양 영업조직이 철수하면서 공식적으로는 중단된 상태다. 하지만 높은 수수료 조건을 붙인 분당지역 내 대다수 중개업소의 대리영업이 한창이다.

 

정자동 L공인 대표는 "정자동 오피스텔 물량이 최소 1000가구 이상 적체된 상태며 분양 영업팀 역시 철수했다"면서 "미분양 물량이 많다보니 수요자들이 원하는 층·호실을 골라서 분양 받을 수 있다"고 말했다.

 

한 시장 전문가는 "강남과 접근성이 뛰어난 분당뿐 아니라 삼성전자 등 기업체들이 밀집한 광교신도시, IT기업 도시로 재탄생된 판교신도시 등의 오피스텔이 개발 초기 예상과 달리 난항을 겪고 있다"며 "수익형 상품이라는 메리트를 앞세워 과잉 공급에 나선 것 역시 오피스텔시장의 파국을 부채질했다"고 분석했다.