7월30일 한국은행이 내놓은 ‘국내 은행 사업용 부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검’ 보고서는 아파트 뿐 아니라 상가에서도 푸어가 양산되고 있으며 그 심각성이 하우스푸어에 못지않다는 사실을 일깨워준다. 5월 말 기준 상업용 부동산의 연체율(1.44%)이 주택담보대출 연체율(0.93%)보다 월등하게 높게 나온 것이 단적인 예다.
아울러 한국은행은 경매로 내놓아도 빚 청산을 할 수 없는 ‘깡통상가’가 5월말 기준 전체 상가담보대출의 25.6%에 이른다고 밝혔다. 약 12조7000억원의 돈이 깡통상가에 묶여있는 셈이다.
경매시장의 분위기도 '상가의 깡통시대'를 예고하고 있다. 대법원 법원경매정보와 경매정보업체에 따르면 상가 낙찰가율은 지난해 70%대로 정점을 찍은 이후 줄곧 떨어져 올해 1분기 이후 50%대에서 하락세를 멈추지 않고 있다.
문제는 앞으로도 크게 나아지지 않을 것이라는 데 있다. 상가가 실물경기의 영향을 많이 받는 데다 주택처럼 LTV(주택담보인정비율) 규제 적용을 받지 않아 대출비중이 큰 편이다. 특히 상권이 장기적으로 불안정하거나 고분양가로 임차인 유치가 어려운 신도시(택지지구) 등은 빈 상가로 방치돼있는 경우가 많아 위험성이 큰 지역으로 꼽히고 있다.
그렇다면 상가투자의 위험성 관리는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 초기 투자단계서부터 입지의 중요성을 가장 강조한다. 박대원 상가정보연구소장은 “우선 상가의 수익은 경기의 영향을 전적으로 흡수하기 때문에 불황을 피해갈 수 있는 입지적 선택이 중요하다”며 “최소한 상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성과 업종 분포도만 잘 따져도 입지 수준을 파악할 수 있다”고 설명한다. 상주 수요와 유입 수요가 혼재되면서 의무적 소비주체가 많은 입지가 비교적 안정적인 곳이다.
사진_류승희 기자
개별 상가를 파악함에 있어서는 개방성에 중점을 맞춰야 한다. 폐쇄적 구조를 가진 점포나 상가 전체 운용이 필요한 몰 형태 상가는 피하는 것이 상책이다.
업종의 위험성 관리도 중요한 점검사항이다. 상가투자의 목적이 수익성에 있는 만큼 연체 없이 고정적으로 수익이 발생하는 것이 중요하다. 따라서 임차인의 매출 구조가 안정적인지 여부를 계약 전 확인해 볼 필요가 있다. 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 이때는 안정적 고객확보가 유리한 유망업종 브랜드 매장 유치에 총력을 기울일 필요가 있다. 상가의 장기 공실이 감지된다면 적극적인 부동산 중개업소 활용과 임대료 조정, 렌탈 프리 등 공실 해소에 대한 응급조치도 과감히 시도해볼 필요가 있다.
투자금의 위험성 관리도 체크 항목이다. 지렛대 효과를 노리고 대출을 늘리는 대신 초기 자본을 줄이는 방식으로 상가에 투자했다면 의외의 상황에서 어려움에 처할 수 있다. 자기자본율은 70% 이상 유지하는 것이 안정적이다.
박 소장은 “위험성에 대비하는 데 있어 가장 기본적인 대응책은 소비층 성향에 맞는 품목 결정과 입지파워가 뛰어난 지역을 선택하는 것”이라며 “향후의 변수를 감안한 합리적 가격으로 상가를 매입해야 위험성을 줄일 수 있다”고 충고했다. 그는 또 “만약 상가 매입 시 불안한 점이 발견된다면 투자를 과감히 포기하는 것도 현명하다”고 덧붙였다.
<상가푸어 예방 5계명> 1. 입지와 가격 사전 분석은 필수 2. 유망 업종 유치에 노력하라 3. 자기자본은 70% 이상이 안정적 4. 공실발생시 현실적 응급조치 시도 5. 불안하면 과감히 투자 포기하라
