분양수익 2000억 벌어놓고 '아파트 울타리'…원베일리 개방 의무 논란

실거래가 100억원을 넘는 서울 강남의 대표 재건축 아파트 '래미안 원베일리'(2990가구)가 외부인 차단을 위한 울타리 설치를 추진하며 당국과 대립하고 있다. 정비사업(재건축·재개발) 아파트는 공공임대와 개방시설 조성을 조건으로 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 상향 인센티브를 제공받을 수 있다. 이를 통해 일반분양이 가능하고 조합원들은 분양수익에 따른 추가분담금 감소 등 경제 이익을 취득할 수 있지만, 막상 준공 후엔 안전 문제를 들어 빗장을 거는 추세다.


26일 부동산 업계에 따르면 서초구청은 최근 원베일리 입주자대표회의(입대의)가 신청한 '안전보안문 증설 행위 허가'를 반려했다. 앞서 원베일리 입대의는 올 초 입주민 3분의 2의 동의를 받아 단지 외곽에 펜스와 보안문 18개소를 설치하는 계획을 구청에 신청했다. 외부인의 무단 출입을 막고 입주민 안전을 강화하겠다는 취지다.

하지만 구청은 특별건축구역 지정 당시 확보한 개방성과 상충한다는 이유로 제동을 걸었다. 신반포3차·경남아파트를 재건축한 원베일리는 한강 접근성을 위한 공공보행로 설치와 커뮤니티시설 일부 개방을 조건으로 용적률 인센티브를 적용했다. 원베일리의 최종 용적률은 약 299%로 법적 기준용적률(250%)보다 약 50%포인트 높다.


이는 조합원의 사업 수익과 연결된다. 2021년 일반분양 당시 분양가는 3.3(평)㎡당 5668만원이다. 전용면적 46~74㎡ 224가구와 조합원 취소분 84㎡ 1가구 등 총 225가구의 분양수익은 단순 계산시 약 2339억원이다. 조합원 2557명이 가구당 평균 9150만원의 분양이득을 얻을 수 있었던 것으로 추정된다.

용적률 특혜, 정비사업의 고민…반복되는 고가아파트 펜스 갈등

실제 조합원에게 귀속된 이익은 공사비와 금융비용, 각종 사업비 등을 제외해 결정되지만 용적률 인센티브를 통해 확보한 일반분양 물량은 정비사업의 수익성에 큰 기여를 한다. 일반분양을 통해 준공 후 조합원의 자산 가치 상승이 이뤄지기도 하는 만큼 사후 관리에서 약속을 이행해야 한다는 것이 당국의 지적이다.

다만 입주민들의 호소도 사회적인 공감을 얻고 있다. 불특정 다수의 무단 출입이 늘면서 안전과 사생활 침해 우려가 커졌기 때문이다. 특히 어린이 안전을 위협하는 대낮 주취자와 반려동물 배변, 쓰레기 투척 등은 시민 의식의 개선을 요구한다.


원베일리 입대의는 구청의 반려 처분에 불복해 행정소송을 제기하거나 대안 설계를 통해 서울시 건축변경심의를 받는 방법 등을 검토하는 것으로 전해졌다. 유사 사례로 강남구 개포동 '디에이치아너힐즈'(1320가구)도 펜스를 설치했다가 조합장이 강남구청으로부터 공동주택관리법 위반 혐의로 고발당했다. 법원은 벌금 100만원을 부과하는 판결을 했다.

부동산 업계 관계자는 "개방된 공간에서 발생하는 쓰레기 투기나 시설 훼손 등을 법적 절차로만 해결하기에는 사회적 비용이 크다"면서 "공공시설을 함께 이용하는 시민 의식의 발전과 개방 조건을 명확히 해 규정 준수 여부를 관리할 수 있는 제도가 필요하다"고 말했다.