수익성 한계에 다다른 오피스텔이 지고 외국인을 대상으로 한 주택임대사업에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 오피스텔이 공급과다와 높은 분양가로 임대수요 찾기에 애를 먹고 있는 반면, 외국인 렌탈 주택은 국내 거주 외국인이 점차 늘어나면서 임대수요가 늘어났기 때문이다. 행정안전부에 따르면 국내 거주 외국인은 2008년 89만명에서 2012년 140만명을 돌파했다.
수요층의 다양화도 외국인 렌탈 주택이 주목받는 또 다른 이유다. 과거 주한미군, 외교관 등 한정적이던 외국인 수요는 최근 기업들의 글로벌 전략으로 인해 기업체 종사자가 늘고 대학들이 외국인 유학생 입학을 적극 장려하면서 수요 영역이 확대됐다. 임대주택사업 요건 완화, 수익형 부동산 인기 등의 호재도 있었다.
높은 수익도 큰 장점이다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “외국인 상대 주택임대사업은 1년 치 월세를 한꺼번에 주는 '깔세'가 일반적이어서 매월 지정된 날짜에 월세를 받는 우리나라 방식과 달리 안정적이다”면서 “깔세로 받은 임대료를 은행에 예치만 해도 3~4% 추가 수익을 기대할 수 있다”고 말했다.
물론 간과해선 안되는 부분도 있다. 국내 거주 외국인의 55.4%가 중국인이라는 점이다. 조선족만 따져 봐도 전체의 40.4%다. 조선족의 국내 경제활동 영역을 고려해보면 외국인 대상 주택임대사업의 직접적인 수요층으로 보기 어렵다. 반면 한국보다 GDP(국내총생산)가 높은 국가 출신의 외국인 거주자는 미국, 일본 등을 포함해 18% 남짓에 불과하다. 직접 인근 수요를 파악해야 하는 이유다.
◆용산 주변 VIP 외국인 게스트하우스 몰려
외국계 기업의 임원진 등 외국인 VIP를 타깃으로 한 게스트하우스는 미군부대와 각국 대사관, 외국계 기업 등 도심 내 기업 접근도가 뛰어난 용산이 주무대다.
대표적인 외국인 대상 게스트하우스인 용산구 동자동의 ‘아스테리움 서울’은 최근 외국계 법인 CEO, 외국인 바이어 등 상류층을 대상으로 분양에 나서 많은 관심을 받고 있다. 서울의 중심에 위치해 광역교통망은 물론 전망과 고품격 실내공간이 갖춰져 있어 다국적 기업 임원 등의 눈높이를 만족시킬 수 있는 메리트를 강조하고 있다.
김한수 아스테리움 서울 분양소장은 “서울 강남과 인천공항뿐만 아니라 지방으로의 이동이 좋은데다 외국계 바이어들의 품위를 지켜줄 수 있는 고급스러움까지 갖춰 외국계 바이어를 위한 게스트하우스로 렌트 문의가 많다”고 말했다.
외국인 전용 게스트하우스는 월세도 높아 높은 임대수익도 기대할 수 있다. 용산구 한남동 하이페리온 펜트하우스 245㎡, 원효로1가 리첸시아용산 198㎡ 고층 펜트하우스 등은 이미 월세 1000만원이 넘었다. 용산동5가 파크타워 180~205㎡ 등도 월 임대료가 800만~900만원에 달하는 등 높은 임대료를 기록 중이다.
용산구 P공인 관계자는 “용산 주변 개발로 외국인 수요도 늘고, 외국인들 가운데 조망권을 선호하는 이들이 많아 전용 181㎡이상 되는 물량은 월세 800만원 대는 무난히 받을 수 있다”고 전망했다. 연 1억여 원의 임대수익을 기대할 수 있다는 설명이다.
특히 외국계 기업의 증가와 국내기업의 글로벌화에 따라 고급 임대수요가 증가하고 있어 투자 안정성도 확보한다는 메리트도 있다.
◆소액투자 가능한 외국인 민박용 게스트하우스
외국인 관광객 1000만명 시대를 맞아 소규모 외국인 여행객을 위한 ‘민박용 게스트하우스’도 틈새 주택임대사업으로 인기다. 외국인 민박용 게스트하우스란 외국인 관광객들을 대상으로 한 기숙사형 임대·숙박업소로 흔히 외국인용 민박사업이다. 한 방에 2층 침대를 여러 개 놓고, 주방과 화장실 등은 공동으로 쓰는 구조가 일반적이다.
외국인 민박용 게스트하우스는 큰 비용을 들이지 않고 임대사업을 할 수 있다는 장점이 있다. 살던 집을 개조하거나 단독·다세대주택 등을 임차한 뒤 리모델링해 다시 외국인들에게 임대하는 방식으로도 가능하다. 주택을 임차해 사업을 할 경우 소액투자로도 가능하다.
수요가 많다는 점도 강점이다. 문화체육관광부 자료에 의하면 2002년 535만 명이던 외국인 관광객은 지난해 979만 명으로 급증했고 올해는 1100만 명까지 늘어날 것으로 예상된다. 한류바람을 타고 외국인 관광객들이 지속적으로 늘어나고 있어 오피스텔보다 유리하다.
수요 증가는 안정적인 수익률로 이어진다. 최근 오피스텔 수익률이 떨어지면서 잘해야 연 4~5%지만 외국인 민박용 게스트하우스는 평균 10% 이상의 수익률까지 노려볼 만하다. 예를 들어 전용 150㎡의 단독주택을 3억원에 임대하고 1억5000만원을 투자해 15개의 침대를 놓을 수 있는 민박집으로 리모델링한다면 수익률을 10.7%까지 기대할 수 있다. 방 1개당 2만원씩을 받고, 임대 운영비가 월 500만원씩 나간다고 가정할 때다.
관련업계 종사자들은 관광객 게스트하우스는 민박과는 달리 방 숫자보다는 침대의 수가 중요하다고 말한다. 독립된 방의 숙박비는 도심권 기준, 1박에 6만원 수준이다. 반면 침대는 1대당 2만~3만원까지 받을 수 있다. 다만 이용객의 프라이버시를 전혀 고려하지 않고 침대 수만 늘린다면 오히려 공실률이 높을 수 있으니 유의해야 한다.
