서울 금천구 독산동 옛 육군 도하부대 부지에 신도시급 복합개발단지가 들어선다. ‘롯데캐슬 골드파크’가 바로 그곳이다. 70만㎡에 달하는 면적에 아파트 3203가구와 오피스텔 1165실을 비롯해 호텔·대형마트·경찰서 등 다양한 편의시설이 함께 조성될 예정이다.
롯데건설은 롯데캐슬 골드파크 견본주택을 오는 2월7일 개관하고 본격 분양에 나선다. 새해들어 첫 손님맞이에 나선 롯데캐슬 골드파크 현장을 직접 찾았다.
◆초역세권 맞기는 한데…
“롯데캐슬 골드파크요? 역 바로 앞에 위치해 그야말로 초역세권이죠. 그런데 소음이….”
지난 1월14일 오후 5시경 지하철 1호선 금천구청역을 찾았다. 1번 출구로 나오니 역전광장 앞으로 금청구청이 보인다. 구청 왼편으로는 가림벽이 길게 늘어서 있다. 바로 롯데캐슬 골드파크 공사현장이었다. 역에서 도보로 5분도 채 안 걸리는 거리다. 단지 규모가 워낙 커 가장 멀리 떨어진 곳까지는 성인 남성의 걸음걸이로 10분 이상 걸렸지만 초역세권라고 하기에 무리가 없어 보인다. 전철로 출퇴근하는 직장인들에게는 안성맞춤이다.
하지만 오히려 역에서 가깝다는 게 문제였다. 1호선 금천구청역은 지상철이다. 때문에 지하철과는 달리 소음·진동 등 환경문제에 고스란히 노출돼 있다.
특히 독산동 롯데캐슬은 철도 라인을 따라 1차선 도로 하나를 사이에 두고 나란히 단지가 조성되다 보니 상황은 더욱 심각하다. 실제로 건설현장 앞에서 살펴본 결과 10분 동안 KTX 1대, 지하철 3대, 화물열차 4대 등 총 8대의 열차가 지나갔다. 20분 동안 지나간 열차는 16대에 달했다.
그나마 역에서 멈추는 지하철은 소음이 낮았지만 역에 멈추지 않고 그대로 통과하는 KTX나 화물열차의 소음은 심각한 수준이었다. 여기에 1차선 도로를 오가는 버스와 자동차들이 내뿜는 먼지와 소음은 덤이다.
한 부동산정보업체 관계자는 이와 관련해 “사실 1호선은 메리트가 가장 떨어지는 노선으로 꼽힌다”며 “지상구간이 많아 소음을 비롯해 도시미관을 해치고 노선 자체가 워낙 오래 되다보니 대부분 낙후된 구도심을 통과하기 때문”이라고 말했다. 그는 이어 “가장 좋은 노선은 강남을 통과하는 9호선”이라며 “같은 역세권이라도 차이가 있다”고 강조했다.
▲ 독산동 '롯데캐슬골드파크' 조감도 ◆역에서 가까운 중소형 선호도 '뚝'
상황이 이렇다 보니 롯데캐슬 골드파크는 역에서 먼 곳에 위치한 동이 오히려 수요자들에게 인기가 좋다. 역세권의 편리함을 포기하고 조금이라도 쾌적한 환경을 선택하는 것이다.
A공인중개사무소 관계자는 “심지어 관심을 보이는 수요자들 중에는 동·호수 추첨 후 역에서 가까운 앞 동을 배정 받으면 당첨을 취소하고 프리미엄을 줘서라도 뒤쪽 동을 사겠다는 이들도 많다”고 말했다.
특히 단지 설계상 역에서 가장 가까운 3개 동에 선호도가 높은 84㎡A·B타입이 배치돼 있어 혼란은 더욱 가중될 전망이다.
한 업계관계자는 “단지 내 5만3433㎡ 규모의 공원이 조성되는데 이를 역 앞쪽으로 조성하거나 정 힘들다면 고정수요층이 많은 대형평형을 앞쪽으로 배치했어야 하는데 단지 설계상 아쉬운 부분이 많다”면서 “실제로 현장을 보지 않고 생각 없이 도면을 그린 것이 아니냐는 비난을 불러일으키기 충분하다”고 지적했다.
그는 이어 “앞쪽 3개 동은 베란다도 철도변으로 노출돼 있다”며 “추후 아파트 가격형성에도 마이너스 요인으로 작용할 수밖에 없다”고 덧붙였다.
이와 관련해 롯데건설 관계자는 “역과 가까워 소음 등에 노출된 정도에 따라 분양가에 차이를 뒀다”고 일축했다.
◆고분양가에 해택도 전무
“당초 계획대로 지난해 분양을 했다면 양도세 해택 등을 받을 수 있었을 텐데 참 아쉽네요.”
사실 롯데캐슬 골드파크는 앞서 지난해 11월22일 견본주택을 오픈한 바 있다. 하지만 비싼 분양가 등을 이유로 개관한 지 일주일도 채 되지 않아 견본주택은 휴관에 들어갔다. 그리고 결국엔 해를 넘겨 다시 개관하게 된 것이다.
이에 따라 지난해 말까지 기존 주택과 신규 분양에 적용됐던 양도세 한시감면 혜택과 생애최초주택구입자들에 대한 취득세 면제 혜택도 받을 수 없게 됐다.
B공인중개사 관계자는 “이런저런 이유로 분양이 늦어져 양도세 등의 해택을 못 받게 됐다는 점은 사는 사람이나 파는 사람 모두에게 아쉬운 부분”이라며 “애초에 적절한 분양가로 나왔더라면 이 같은 문제도 발생하지 않았을 텐데 왜 그렇게 터무니없는 분양가를 책정했는지 이해가 되질 않는다”고 말했다.
당초 롯데캐슬 골드파크가 서울시로부터 승인을 받았던 분양가는 3.3㎡당 1488만원. 그리고 청약일정까지 미루며 재조정한 분양가는 3.3㎡당 1300만원 중반대다. 하지만 아직도 실수요자들이나 투자자들이 수용하기에는 다소 고분양가라는 게 전문가들의 중론이다.
한 부동산정보업체 관계자는 “2011년 입주한 '남서울 힐스테이트 아이원'의 경우 최근 3.3㎡당 1200만원대로 할인분양을 했지만 아직도 미분양 상태”라면서 “독산동에 대한 부정적인 인식과 주변시세를 고려했을 때 착한 가격이라고 말하기에는 무리가 있다”고 말했다.
그는 이어 “롯데캐슬 골드파크의 단지 안이 궁전처럼 조성된다 하더라도 단지 밖의 여건은 달라지지 않는다”고 덧붙였다.
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 설 합본호(제315·316호)에 실린 기사입니다.
