이번호에 분석할 경매물건은 서울 용산구 한강로3가 한강로우림필유 아파트 102동 1103호다. 지난 2일 정대홍 부동산태인 팀장과 함께 현장을 찾았다.
▶ 김 기자(이하 김) = 제가 용산역에 도착한 게 오후 2시30분경인데 단지 입구에 도착한 지금이 2시50분. 20분이나 걸렸어요. 중간에 길도 잘 못 들어 헤매고…. ▶ 정 팀장(이하 정) = 정말요? 지도상으로 봤을 땐 가까워 보였는데 이상하네. 전 버스 타고 왔는데 괜찮았거든요. 정거장에 내려서 5분정도밖에 안걸렸어요. 어느 대중교통을 이용하느냐에 따라 좀 차이가 있어 보이네요.
용산역에서 경매물건 현장까지 오는 길은 실제로 험난했다. 용산역 광장 우측으로 넓게 퍼진 노후건물 밀집지역을 비집고 들어가야 하기 때문. 그나마 대낮이었기에 망정이지 어두운 저녁이었다면 더욱 고생했을 것이라는 게 한 주민의 설명이다.
단지 안으로 들어서 102동으로 향하면서 드러난 단지내 풍경은 아늑했다. 4개동 144가구 규모의 중소형 아파트단지로 단지 중앙에는 아담한 놀이터가 조성돼 있다. 102동 1층 아파트 현관에서 1103호로 2~3차례 호출해 봤다. 법원 확인 결과 임차인 김모씨가 존재하는 것으로 확인됐지만 아무런 응답이 없었다.
본 건은 등기부등본상 3건의 근저당, 3건의 압류 및 가압류 등 총 6개의 채권이 설정돼 있지만 경매낙찰과 동시에 모두 소멸될 것으로 분석된다.
/사진=류승희 기자 ▶ 김 = 그런데 임차인 전입일이 경매개시결정일보다 불과 2주 앞서네요. 이럴 경우 가짜 임차인일 가능성이 있지 않나요? ▶ 정 = 맞아요. 전입일이 경매개시결정일보다 2주 밖에 차이가 안 난다는 것은 우선변제보증금을 받기 위한 가짜 임차인일 가능성도 있다는 것을 의미하죠. 소액임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치인 우선변제보증금을 악이용하는 사례가 종종 발생하니 주의가 필요해요.
적정낙찰가를 판단하기 위해 주변환경을 살펴봤다. 서울의 중심 용산구에 위치한 만큼 입지여건 등은 두말할 필요가 없어 보인다. 용산개발사업이 좌초됨에 따라 당장 개발호재가 사라진 것은 사실이지만 다른 사업방식을 통해서라도 개발은 필수라는 게 전문가들의 중론. 정 팀장도 투자를 목적으로 봤을 때 그리 나쁘지 않은 경매물건이라고 분석했다.
▶ 정 = 그래도 단지 주변에 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있고 대로변까지 다소 거리가 있어 차량 소음에서 자유로울 듯 싶어요. 이밖에 단지 주변으로 철로 건널목이 설치돼 있으나 본 건의 경우 11층 고층에 위치한 만큼 소음이 큰 불편을 주지는 않을 것으로 예측됩니다.
하지만 단지 외부 3면으로 지상열차가 지나다 보니 소음문제는 심각한 수준이라는 게 주민들의 주장이다. 단지 좌측 철로의 수동신호기를 관리하는 A씨에 따르면 상·하행선 합쳐 하루 평균 300여대의 열차가 지나간다. 이에 따른 주민들의 스트레스도 클 수밖에 없는 실정. 단지 인근에 거주 중인 한 주민이 고충을 털어놨다.
▶ 주민 = 제가 여기서 23년을 살았는데요. 고층에 산다고 해서 소음이나 진동이 줄어들거나 하진 않는 듯해요. 특히 여름에는 더워도 창문을 맘껏 열어 놓을 수조차 없다보니 입주자들의 스트레스가 더욱 심할 수밖에 없고요. 저야 오래 살다보니 적응이 됐지만 예민한 사람들은 많이 힘들 겁니다.
그렇다면 이번 경매물건의 적정입찰가는 어느 정도일까.
▶ 김 = 본 건에 대한 KB국민은행 부동산시세가 6억1500만원에서 6억6500만원 정도인데 2회 유찰로 입찰 최저가는 5억1200만원이죠. 시세 대비 1억 이상 떨어져 있는 만큼 상당수 입찰자가 몰릴 것 같은데 어찌 보나요. ▶ 정 = 제 생각에도 입찰자는 몰릴 전망이에요. 투자목적 입찰자는 최저 5억2000만원, 최고 5억5000만원까지 입찰가를 써낼 것으로 예상됩니다. 또 실거주 목적의 입찰자는 최저 5억5000만원에서 최고 6억원까지 입찰가를 써낼 것으로 보여요. 본 건은 생활여건이나 소음 면에서 다소 불리한 점이 있으나 인접한 동부이촌동의 교육 인프라 활용을 원하는 실거주목적 3~4인가구의 수요가 있을 것으로 예측됩니다.
실제 낙찰가는 조금 더 높을 것으로 예상된다. 근저당권이 유동화돼 있어 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성도 있기 때문.
일단 본 건은 선순위 채권자인 KB국민은행의 근저당권이 유동화 돼 있어 낙찰가는 예상보다 높아질 가능성도 배제할 수 없다. 채권이 유동화 과정을 거쳐 거래될 경우 채권 액면가가 아닌 할인가로 거래돼 여기서 발생한 차액을 입찰가에 반영하는 케이스가 자주 나타나기 때문이다. 이에 본 건에 관심이 있는 수요자는 채권관리회사를 찾아 연락을 취해보고 정확한 채권거래 상황을 파악해 보는 것도 좋은 방법이다.
▶ 정 = 낙찰가는 5억7000만원에서 5억8000만원 사이일 것으로 예상됩니다. 용산구 소재 아파트는 기본적으로 물건이 많지 않고, 아울러 본 건은 지어진 지 10년이 넘지 않은 물건으로 가격 하락기인 지금이 매입시점으로 판단됩니다. 단기차익 추구보다는 장기 보유 후 매각전략에 적합할 것으로 보이며 예상 입찰 경쟁률은 7대 1입니다.
매각일자는 4월15일. 입찰경쟁률 및 낙찰가 등 결과는 다음호 <김 기자-정 팀장의 ‘경매25시’>에 게재할 예정이다.
