경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 경매투자 대상물건이 갈수록 다양하고 풍부해짐에 따라 많은 이들이 경매에 대해 공부하고 경매법정을 찾는다. 수없이 쏟아져 나오는 경매물건은 해마다 감정가격 기준으로 약 20조원에 이르며, 이 중 낙찰되는 물건은 14조원(약 10만여건)으로 추산된다.

경매시장의 가장 큰 장점은 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 것이다. 따라서 부동산경매는 일반적으로 전체 부동산경기와 반비례한다. 부동산경기가 호황이면 경매시장은 불황이고 지금처럼 경기가 불황일 땐 경매시장은 호황을 누린다. 좋은 매물이 낮은 가격에 쏟아지기 때문이다.

그러나 경매시장에 참여한 모든 이들이 재테크에 성공하는 것은 아니다. 정확한 권리분석 등 전문지식이 없이 뛰어들다간 낭패를 보기 십상이다. 여기에 부동산시장의 흐름까지 파악해야 한다. 특히 경매의 특성상 시장의 흐름이 절대적으로 반영되기 때문에 무엇보다 흐름을 읽을 수 있어야 제테크에 성공할 수 있다. 그렇다면 현재의 흐름은 어떨까.

 

 
◆ 아파트… '2·3·8 법칙'에 실거주 목적이 적당
 
요즘 아파트 경매시장은 중소형이 대세를 이룬다. 이러한 흐름을 일컬어 경매시장에서는 '2·3·8 법칙'이라고 부른다. 우선 '2'는 저가아파트를 의미한다. 두번 유찰되면 최저가가 감정가 64%로 떨어지기 때문이다. '3'은 3억원대 이하 소액투자 상품을, '8'은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트를 찾는 트렌드를 뜻한다. 정리하면 두번 유찰되고 최저가가 3억원대 이하이면서 전용면적이 85㎡ 이하인 아파트와 주상복합의 인기가 높다는 의미다.

실제로 경매전문업체 지지옥션이 지난 8월 서울시 85㎡이하 아파트(주상복합) 경매지수를 조사한 결과에 따르면 낙찰률(낙찰건수/진행건수)은 45.1%로 전년 동기(40.6%) 대비 4.5%포인트 올랐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)과 평균 응찰자 수 역시 전년 동기에 비해 상승했다. 올 8월 낙찰가율은 90.2%로 전년 동기(83.5%)에 비해 6.7%포인트, 평균 응찰자는 9.25명으로 전년 동기(6.41명) 대비 2.8명 등을 각각 기록했다.

이처럼 경쟁이 치열하고 응찰자도 늘어나는 만큼 시세차익 등 수익을 기대하기보다는 본인이 잘 아는 지역에 미래가치 등을 고려하거나 실거주를 목적으로 알아보는 것이 좋다.

◆ 수익형부동산… 저금리시대에 각광
 
과거 부동산시장이 아파트로 대표되는 주택시장에서 시세차익을 구현하는 데 관심을 뒀다면 최근에는 저금리시대에 발맞춰 상가·아파트상가·근린상가·오피스텔·대형상가 등으로 대표되는 수익형부동산시장이 각광받고 있다.

지난 2010년부터 업무상업시설의 경매통계를 살펴보면 낙찰률은 2010년 21.4%에서 올해 30.3%까지 8.9%포인트 상승했으며, 낙찰가율도 58%에서 66.2%로 8.2%포인트 올랐다. 평균응찰자수도 2.9명에서 3.3명으로 소폭이지만 상승추세다.

수익형부동산의 시세뿐만 아니라 물건마다 개별성을 살펴야 하고 주변 임대료 수준이나 공실률 등 따져야 할 부분이 많다. 경매로 넘어오면서 밀린 관리비 등도 의외의 복병으로 만날 수 있는 만큼 잘 살펴야 한다. 단, 낙찰을 잘 받았을 경우 은행금리를 상회하는 수익을 올릴 수 있을 뿐더러 아직까지 평균낙찰가율이 감정가대비 70%대를 유지하는 만큼 신규상가 분양으로는 기대하기 어려운 시세차익을 일부 볼 수도 있다.

◆ 토지… 경매시장도 침체, 장기적 투자
 
토지시장은 지난 수년간 지속적으로 침체를 겪고 있다. 경매시장도 다르지 않아 지난 2010년 낙찰률 36%에서 다음해 35.6%, 32.5%, 30.9% 등으로 작년까지 하락세를 이어갔다. 올해는 일부 반등해 8월까지 33.8%로 소폭 상승했으나 낙찰가율은 2010년 73.3%에서 62.6%로 오히려 10.7%포인트 하락했다.

토지에 관심이 많은 투자자의 경우 저평가된 지금이 낙찰의 기회가 될 수 있을 것으로 보인다. 단, 토지투자는 환금성이 낮은 만큼 장기투자를 염두에 둬야 한다. 또한 법정지상권이나 분묘기지권 등 낙찰을 받고도 토지권리에 제한이 있을 수 있는 만큼 잘 살펴봐야 한다. 특히 농지의 경우 낙찰 후 일주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야 하는 만큼 발급기일을 감안, 미리 발급여부 등을 관할관청에 확인해봐야 한다.