[토요부동산] 초저금리시대 '수익형 부동산'

 

최근 두 차례(8·10월)의 기준금리 인하로 수익형부동산이 다시 각광받고 있다. 공급과잉이 수익률 하락으로 이어지면서 졸지에 '미운 오리'로 전락했던 수익형부동산이 유망지역을 중심으로 투자에 기지개를 켜는 것.  
 
사실 수익형부동산은 시중금리와의 비교우위를 통해 투자여부가 결정되는 만큼 금리변동에 민감할 수밖에 없다. 금리인하로 금융비용이 낮아지면서 상가 등에 대한 기대수익이 더욱 커진 만큼 수익형부동산에 대한 쏠림현상도 가속화될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 
 
사상 초유의 저금리시대가 도래한 가운데 투자를 고려해볼 만한 수익형부동산을 짚어봤다.  
 
◇ 백조로 거듭난 상가·오피스텔 
 
먼저 상가의 경우 도심에 위치한 단지 내 상가에 투자자들의 눈길이 쏠린다. 도심 속 단지 내 상가의 가장 큰 장점은 아파트와 오피스텔의 고정수요를 배후에 둬 수익이 안정적이라는 것이다. 특히 주상복합단지나 오피스텔의 경우 1~2인가구의 비중이 높아 식사와 쇼핑 등을 단지 내 상가에 의존하는 비율이 높은 편이다.  
 
역세권이나 업무·상업지역을 아우르는 지역에 위치할 경우 단지 입주민은 물론 외부 유동인구까지 고객으로 끌어들여 수익률을 높일 수 있다. 아울러 최근 아파트 공급이 드물었던 지역의 신규단지 내 상가를 분양받으면 선점효과도 누릴 수 있다.
 
공급과잉으로 '애물단지' 신세를 면치 못했던 오피스텔의 인기도 살아나는 분위기다. 업계에 따르면 최근 서울 마포·동대문구·마곡지구 등 주요지역에서 분양 중인 오피스텔은 미분양 물량이 빠른 속도로 소진되고 있다. 서울 동대문구에서 올 5월 분양을 시작한 대우건설의 '동대문 푸르지오시티'는 금리가 2.25%로 떨어진 8월 이후 200여실이 계약돼 이전 같은 기간보다 판매속도가 두배 가까이 빨라졌다.
 
신규로 분양하는 오피스텔에도 청약자가 몰린다. 서울 마곡지구에서 지난 9월 분양한 '마곡 럭스나인'이 평균 4.1대 1의 경쟁률로 마감됐고, 10월에 분양한 '마곡나루역 캐슬파크' 역시 평균 17대 1로 마감했다.
 
오피스텔투자의 매력은 상대적으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 것이다. 전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2008년 연 6.45%에서 올 8월 5.73%로 0.72%포인트 떨어졌지만, 같은 기간 시중은행의 금리(만기 1~2년 정기예금 기준) 하락 폭(5.88%→2.43%)에 비하면 2배 이상의 수익이 가능하다는 분석이다. 
 
◇ 분위기 탄 수익형부동산, 영역 확대해볼까 
 
투자여건이 좋아지면서 수익형부동산시장의 영역도 커졌다. 상가나 오피스텔, 도시형생활주택으로 대표되던 수익형부동산이 소형아파트, 게스트하우스, 모텔로 확대됐다.
우선 1~2인가구가 증가하면서 투자자들은 소형아파트로 눈을 돌리는 추세다. 소형아파트는 비슷한 가격대의 오피스텔보다 전용률이 높아 관리비가 저렴한 것은 물론 단지 내 다양한 편의시설과 넓은 주차공간 등 아파트의 장점을 모두 누릴 수 있다는 점에서 실수요자들의 이목을 집중시킨다.
 
국인관광객을 겨냥한 게스트하우스 등 도시형 민박사업도 주목받는다. 서울시 내 게스트하우스의 객실가동률(객실점유율)이 70~80% 수준이라고 가정했을 때 수익률은 10% 정도다. 최근 수익형부동산의 평균수익률이 5~6%대인 것을 감안하면 결코 나쁘지 않은 수준이다.
 
이밖에 모텔도 수익형부동산의 틈새시장으로 떠올랐다. 다양한 마케팅전략으로 고정관념을 깬 모텔은 최근 수영장이 포함된 객실, 생일파티 장소 등 이벤트 공간으로 진화했다. 놀이와 문화가 더해진 복합공간으로 탈바꿈하면서 수익률도 높아졌다는 게 업계의 분석이다.
 
장경철 부동산센터 이사는 "추가 금리인하로 수익형부동산이 탄력을 받는 것은 사실이지만 당장 눈앞에 수익률만 고려한 섣부른 투자는 삼가해야 한다"며 "저금리라도 상가의 경우 40% 내외, 오피스텔과 도시형 생활주택은 50% 내외로 대출받는 게 현명하다"고 말했다.