수익공유형 주택담보대출, 집값 올라도 문제?

우리은행이 내놓기로 한 1%대 초저금리 주택담보대출이 논란에 휩싸였다. 수익은 나누고 손실은 개인이 부담해야 하는 구조 때문이다. 이에 따라 집값이 오르건 내리건 대출을 받아 구매하는 사람이 피해를 볼 수밖에 없을 것이라는 지적이 제기된다.

27일 국토교통부가 발표한 2015년도 업무계획에 따르면 국토부는 주택 시장 정상화를 위해 이르면 3∼4월 중 우리은행을 통해 '수익공유형 은행 모기지(주택담보대출)' 상품을 출시한다.

이 상품의 경우 대출금리가 '코픽스 금리-1%포인트'로 정해진다. 코픽스(COFIX: Cost of Funds Index) 금리는 국내 9개 은행이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 산출하는 은행의 자금조달비용지수이다. 지난 15일 신규취급액 기준 코픽스 금리는 연 2.16%로 현재 금리대로라면 1.16%의 초저금리 상품으로 출시된다.

집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안 사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서 도입된 이 상품은 주택구매를 장려하고 주거안정을 실현하기 위해 도입됐지만 이 기금을 사용하는 사람에게는 집값이 떨어져도, 집값이 올라도 문제가 될 수 있다.

이 상품에서 초저금리는 전체 대출 기간인 20년 또는 30년 중 최초 7년간만 적용돼, 이 기간이 지나면 감정평가를 통해 주택 가격 상승분을 정산하고 당초 주택 매입가격에서 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 은행이 가져간다.

만약 집값이 떨어진다면 그 손해는 고스란히 소비자가 떠안게 되는 구조다. 소비자는 집값을 놓고 일종의 도박을 해야하는 셈이다.

또한 집값이 오른다고 해도 문제다. 예를 들어 7000만원을 대출해 1억원에 주택을 구매한 소비자가 7년후 주택가격이 1억1000만원의 감정평가를 받았다고 상정했을 때 정산에 의해 은행에 상환해야 하는 금액은 이자를 제외하고 7700만원이 된다. 집을 처분하지 않고 계속 주거하고자 할 경우 700만원을 추가적으로 은행에 납부해야 하는 것이다. 감정평가 금액이 실거래가와 다를 공산이 크다는 점도 소비자에게 불리한 상황으로 비춰진다.

부동산 업계 한 관계자는 “주택감정가가 오른다고 해도 은행상환금 마련을 위해 주택을 내놓는 가정이 많을 것”이라며 “결국 시장에 물건이 넘쳐 실거래가는 떨어지는 악순환이 발생할 수 있다”고 우려했다.