서울 오피스텔 분양가 늘고 사용면적 줄어…"적정 분양가 확인필요"

수익형 부동산 투자 증가에 힘입어 오피스텔 매맷값과 분양가는 오름세지만 전용률은 오히려 낮아지고 있는 것으로 나타났다. 이는 가격만 오르고 실제 사용면적은 줄었다는 얘기로 투자자들은 적정 분양가를 확인할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

부동산114는 11일 현재(2017년 입주예정 포함) 서울 오피스텔 재고의 평균 전용면적비율(전용면적/계약면적, 이하 전용률)은 54.3%로 나타났다고 밝혔다.


오피스텔은 아파트(70~80%) 대비 상대적으로 전용률이 낮았었다는 점을 고려하면 54.3%는 일반적인 수준으로 볼 수 있다. 하지만 연도별 전용률 추이를 보면 서울에서 앞으로(2015~2017년) 입주할 신축단지들은 44~48%로 떨어지는 추세다.

오피스텔 전용률이 떨어지는 데 반해 매맷값과 분양가는 오히려 상승세다. 특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들은 44~48% 수준에 불과한 상황에서 분양가격은 3년 연속 상승했다. 이에 따라 신규 오피스텔의 적정가치에 대한 우려도 커지는 상황이다.


또 주택법을 적용하는 아파트와 달리 오피스텔은 건축법을 적용해 전용률 계산 방법이 다르다.

아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 산정하는 반면 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 계산한다. 상업시설(사무실, 상가)이라는 특성으로 공동 사용되는 기타공용면적(주차장, 관리실, 기계실 등)을 분양가에 포함하기 때문에 상대적으로 전용률은 크게 낮아지는 것이다.


아파트에 적용되는 안목치수가 오피스텔에 해당하지 않는 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말한다.

건축법을 적용하는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용 면적은 상대적으로 좁아질 수밖에 없다.


국토교통부는 지난 2014년 12월 '건축물의 분양에 관한 법률'을 개정, 오피스텔도 아파트와 같이 전용면적에 건축물 외벽의 내부선(안목치수)을 적용하기로 했다. 단지 이 법률은 올해 분양 단지부터 적용된다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "오피스텔이 사무실을 중심으로 사용되던 과거와는 달리 주거용으로 사용되는 단지들이 상당하다는 점을 고려할 때 실제 전용면적에 대한 기준을 차제에 투명하게 정비할 필요가 있다"고 말했다.