[토요부동산] 월세 내는 직장인, 월세 받는 직장인

◆ 부지런히 발품 파는 게 '왕도'

경매에 투자하려면 당연한 말이지만 좋은 집을 싸게 사야 한다. 지지옥션에 따르면 지난 18일 기준으로 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율이 100%를 넘었다. 전셋집을 구하지 못한 사람들이 시세보다 저렴한 가격으로 집을 사기 위해 아파트 경매에 몰린 탓으로 풀이된다.

서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘은 것은 관련 통계(2001년)가 작성된 후 최초다. 전세난 등의 영향으로 서울 아파트 경매시장의 열기는 당분간 계속될 전망이다. 이는 소액을 투자해 월세 수익을 올리기 위한 물건으로 아파트가 부적합하다는 것을 의미한다.


반대로 지난해까지 상승세를 보이던 서울 연립·다세대의 평균 경매 낙찰가율은 떨어지는 추세다. 최근 5년간 낙찰가율을 보면 ▲2012년 73.6% ▲2013년 73.7% ▲2014년 76.8% ▲2015년 82.3% ▲2016년(1월18일) 81.7% 등으로 나타났다.

금리인상 등 대내외적 경기 불확실성이 커지면서 아파트보다 환금성이 떨어지는 연립·다세대의 과열됐던 경매 열기가 식는 추세다. 그러나 전세난이 심화됨에 따라 여전히 우량물건의 수요가 많은 편이다.


경매 경쟁률이 낮아지면서 지난해보다 올해가 저가로 물건을 사들이기에 더 적합한 상황이다. 다만 현재 경매로 나온 물건의 예정가가 지난해 과열시기 때 책정돼 앞으로의 주택시장을 고려하면 높을 수 있음을 염두에 둬야 한다.

물건의 가격 적정성을 알아보려면 직접 발품을 파는 것이 최선이다. 전문적인 임대업자보다 현장답사에 많은 시간을 투자할 수 없는 직장인들은 경매정보업체가 제공하는 권리분석과 시세조사 등을 통해 먼저 물건을 고른 후 확인 차원에서 현장을 찾는 것이 좋다.


대출을 기반으로 투자하는 특성상 낙찰받은 주택의 수요가 많지 않으면 문제가 발생할 위험이 매우 크다. 따라서 학교 인근, 역세권, 직주인접 지역에 상대적으로 저평가된 물건을 낙찰받아야 한다. 해당 조건에 부합하지 않는다면 낙찰받아선 안된다.

또한 투자할 자금의 규모를 보수적으로 설정해야 한다. 적어도 자신의 종잣돈으로 보유한 주택 중 한 곳의 대출을 모두 갚을 수 있어야 한다. A씨의 경우 5000만원 미만의 물건만 낙찰받는 것이 좋다.


이창동 지지옥션 연구원은 이와 관련 "연립·다세대는 아파트와 달리 전용면적과 동이 같다고 해도 평면이 다를 수 있고 물건을 소유자가 보여주지 않는 사례도 많다"며 "해당 물건의 옆집이나 아래층의 양해를 얻어 반드시 평면과 상태를 확인하는 것이 좋다"고 조언했다.

투자수익률 하락을 우려한 전문가도 있다. 지난해 말 미국이 금리를 인상하면서 국내 기준금리 인상이 사실상 예고된 데다 당장 다음달부터 원금을 함께 갚는 원리금 균등상환이 시행되면 금리가 2~3%포인트 상승한 것과 비슷하게 수익률이 떨어질 것이라는 설명이다.

이재균 경매친구들 카페 대표는 "월세를 받는 방법도 좋지만 앞으로 투자수익률이 떨어질 수밖에 없는 만큼 개발이 예상되는 낙후된 구도심 물건을 낙찰받아 단기매도하는 방법이 훨씬 수익률을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.