[토요부동산] 올해 경매시장 찬바람… 낙찰가 하락세

지난해 8·2 대책 등 각종 규제 여파로 하락 분위기 감지
금리상승·다주택자 양도세 중과 적용 등 올해도 경색국면

올해 경매시장에 찬바람이 불어 닥칠 전망이다. 대출 규제 및 다주택자 양도세 중과 규제가 본격 시행되는 데다 금리상승 여파가 나타나면서 시장이 다소 경색될 것으로 보여서다. 경매는 청약시장을 거치지 않고 내 집 마련 기회를 잡을 수 있다는 점이 매력요소로 꼽혔지만 부동산시장을 겨냥한 규제 여파가 경매시장까지 집어삼키며 분위기가 가라앉을 것으로 관측된다. 과연 올해 경매시장은 어떤 흐름으로 이어질까.


◆기록 쏟아냈지만 하락 분위기 감지된 지난해

법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 주거시설 경매시장의 평균 낙찰가율은 역대 최고치인 87.5%를 기록했다. 이는 2012년 이후 5년 연속 상승한 수치지만 지난 5년간 상승폭 가운데서는 가장 적은 0.2%포인트에 불과했다.


상승 흐름에도 분위기가 한풀 꺾인 것은 정부의 잇단 부동산대책 효과가 하반기를 강타하며 응찰자를 중심으로 경매시장을 다소 위축시킨 탓으로 풀이된다.

특히 대출 규제는 실질적인 응찰자 감소로 이어졌고 규제 강화 분위기가 하반기 내내 이어지면서 부동산시장 상승 심리가 꺾인 점도 응찰자 감소로 이어졌다는 분석이다.


실제로 8·2부동산대책 및 이후 가계부채종합대책의 영향을 가장 크게 받은 서울 아파트 경매 시장 통계를 살펴보면 대책 이전인 4~7월까지 평균 응찰자는 10명 이상, 낙찰가율도 90% 후반에서 100%초반을 기록하며 고낙찰가율·고경쟁률을 보였다.

반면 8·2대책 직후 같은달 평균 응찰자는 6.8명, 낙찰가율은 7.7% 떨어지는 등 직접적인 대책 영향권에 들었다는 분석이다.


9월부터 다시 낙찰가율이 급등해 11월 들어서는 서울 아파트 역대 최고 낙찰가율인 102.8%를 기록했지만 대출 규제 등이 이어지면서 응찰자는 상반기에 비해 30~40%가량 감소한 6.3~6.7명 사이를 기록했다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “응찰자수가 줄어든 것은 경매 물건 감소와 고낙찰가 영향으로 신건 낙찰이 늘면서 기회가 줄어든 부분도 있다”면서 “8·2대책 이후 주거시설을 중심으로 대출이 막힌 것이 하반기 응찰자수 감소에 가장 큰 영향을 끼쳤다”고 분석했다.

◆본격적인 규제 시행, 올해도 경색국면

지난해 찬바람이 감지된 경매시장이 올해부터는 본격적인 경색국면으로 접어들 전망이다. 잇따라 발표된 각종 부동산시장 규제가 올해부터 본격적으로 시행되기 때문.

올해 부동산시장은 대출 규제 및 다주택자 양도세 중과 규제 등이 본격적으로 적용된다. 또 금리상승 여파까지 더해져 시장은 전체적으로 경색될 가능성이 높다는 게 대체적인 업계 시각이다.

시장이 본격적인 경색국면으로 접어들며 낙찰가율이 하락하고 몇 년 간 이어진 고낙찰가율·고경쟁 시대도 종식될 것으로 점쳐진다.

가장 관심이 큰 분야는 역시 경매를 통해 내 집 마련이 가능할지 여부다. 경매시장은 고가 매물이라도 몇 차례 유찰을 통해 시세보다 저렴한 값이 내 집 마련을 할 수 잇다는 장점이 있다. 물론 강력한 시장 규제가 올해부터 본격적으로 시행돼 경매시장에도 찬바람이 불 것으로 예측되는 만큼 경매시장을 각 요소별로 꼼꼼히 짚어보는 자세가 필요하다.

아파트의 경우 4월 양도세 중과 회피 물량이 얼마나 나오는지에 따라 경매 낙찰가율이 크게 달라질 전망이다. 최근 들어 경매시장 대중화로 물량이 다소 증가했지만 낙찰가율 하락의 폭은 크지 않을 것으로 보인다.

다만 급매 물량이 늘어날 경우 급매 가격에 맞춰 해당 지역 낙찰가율 조정은 있을 것으로 예측된다.

강은 지지옥션 팀장은 “수요가 많지 않은 수도권 외곽의 연립주택·다세대빌라나 지방 주택은 낙찰가율 하락폭이 다소 클 것”이라며 “다만 경매시장에도 주택담보대출 규제가 동일하게 적용되기 때문에 과거보다 입찰자금 동원계획을 철저히 세우는 전략이 필요하다”고 조언했다.