과세기준일은 매년 6월1일 주택을 보유한 자로 종부세 납부일은 12월 1~15일이다. 이때 적용하는 공시가격은 정부가 조사해 매년 4월30일 발표한다. '부동산공시가격알리미'나 지방자치단체 민원실에서 4월30일~5월29일 열람이 가능하고 이의신청 등의 제도를 활용해 조정을 요청하는 것도 일종의 절세방법이 될 수 있다.
서울 등 대도시 아파트는 공시가격이 대체로 시세대비 60~70% 수준이다. 시세반영률이 낮은 것이다. 또 공시가격에 공정시장가액 비율을 적용해 과세한다. 공정시장가액 비율은 60~80%다. 시세 10억원짜리 주택의 공시가격이 6억원이라면 종부세를 내지 않아도 된다.
공시가격 7억원인 주택을 예로 들면 초과분 1억원에 공정시장가액 비율 60%를 적용할 때 6000만원에 대해서만 종부세가 과세된다. 종부세율은 과표구간에 따라 0.5∼2.0%로 다주택자가 공시가격 10억원짜리 주택을 보유했다면 최대 480만원을 해마다 낼 수 있다.
종부세의 특징 중 또 하나는 인별 과세라는 점이다. 배우자 등에게 주택 지분을 증여해 공동명의로 변경하면 종부세를 절세할 수 있다. 1인당 보유한 주택가격이 낮아지기 때문이다.
◆종부세 대신 임대소득세 선택
정부는 8년 이상 주택을 임대하기로 등록한 경우 종부세 과세 시 주택 수를 포함시키지 않는 법안을 이달 시행한다. 단 임대 개시 당시 공시가격이 6억원, 비수도권 3억원 이하여야 한다.
따라서 보유주택의 공시가격이 6억원 이하고 장기보유할 계획이 있다면 임대주택으로 서둘러 등록하는 것이 절세에 도움이 된다. 8년이 지나면 공시가격이 6억원을 넘을 가능성이 있기 때문이다. 특히 강남처럼 집값이 빠르게 오르는 지역일수록 임대주택 등록을 서두르는 것이 절세전략이다.
만일 임대주택으로 등록하면 임대소득세를 내야 하고 임대료 인상률을 연 5% 이하로 제한받는다. 현행 세법상 임대소득세율은 6~38%로 역시 공동명의가 세금 분산효과를 낼 수 있다.
한달 100만원의 월세를 받는 임대소득자라면 연간 1200만원의 임대소득에 최대세율을 적용할 경우 456만원을 내지만 공동명의로 변경하면 절반인 228만원만 낸다. 이는 단순계산한 수치고 실제세율은 임대소득 규모에 따라 다르다. 또 임대주택 등록자에게는 양도세 감면 등 추가적인 세제혜택이 있다.
