강남 재건축부담금 '16배' 늘어난 이유는?

서울 반포현대아파트의 재건축 초과이익부담금이 당초 예상하던 1인당 850만원에서 약 16배 많은 1억3500만원으로 늘어나 강남 재건축시장이 충격에 빠졌다. 재건축 초과이익환수제 시행으로 부담금이 많이 나와 사업이 지연될 수밖에 없는 상황에 놓였다.

16일 부동산업계에 따르면 반포현대아파트와 반포주공1단지 3주구, 대치쌍용2차, 문정동 136번지 등은 조만간 재건축부담금 예상액이 산출될 전망이다. 이들 단지는 사업시행계획을 인가받고 시공사를 선정하지 않은 상태다.


시공사와 계약을 마치면 한달 안에 구청에 재건축부담금 예상액의 산출자료를 제출하고 이후 30일 안에 예정액이 조합에 통지된다.

반포현대아파트의 경우 조합이 지난해 말 추산한 재건축부담금은 1인당 1억원을 넘지 않았으나 올 초 국토교통부가 시뮬레이션한 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축단지 15곳의 부담금 예상액은 4억3000만원이었다.


대치쌍용2차도 당초 조합에서는 1억원선의 재건축부담금을 예상했지만 이보다 높은 예상액이 나올 전망이다. 2014년 조합설립 추진위원회 승인 당시 전용면적 84.49㎡가 9억원대에 거래되다가 지난해 7월 14억원에 팔렸고 올 2월 16억5000만원으로 올랐다. 사업이 종료되는 3~4년 후에는 가격이 더 오를 가능성이 크다.

이렇게 재건축부담금이 급증한 데는 사업 종료시점의 주택가액을 판단하는 방식이 서로 달랐기 때문이다.


서초구청은 국토교통부의 '재건축부담금 업무매뉴얼'에 따라 준공 인가일 기준 주택가액과 추진위원회 인가일 기준 주택가액, 정상 주택가격 상승분총액, 개발비용 등을 산정해 산출한다. 여기서 '준공 인가일 기준 주택가액'은 미래시점의 가격이므로 추정에 의존해야 한다.

반면 조합은 지금까지 아파트가격 상승률을 반영해 사업 종료시점의 시세를 추산했다. 가장 마지막 실거래 신고기록인 지난해 6월 9억6500만원이 기준이 됐으나 서초구청은 주변시세를 반영하 않은 가격이라고 지적했다.


한편 일부 조합은 '미실현이익에 대한 과세'를 이유로 헌법소원에 나섰지만 지난달 헌법재판소가 잠실주공5단지·대치쌍용2차 등 11개 조합의 위헌소송을 각하했다.

양지영 R&C연구소장은 "재건축부담금이 강하게 나오면 시장 타격이 크고 길게 갈 것"이라며 "거래가 위축되고 가격도 더 떨어질 가능성이 커졌다"고 전망했다.