[르포] 자고나면 떨어지는 강남 집값

서울 강남 부동산이 울상이다. 지난해부터 잇따라 발표된 정부규제에 콧방귀라도 뀌듯 집값이 고공행진을 이어왔지만 최근 약보합세가 몇주째 이어지자 이러다 진짜 폭락하는 거 아니냐는 불안감이 엄습한다. 매매가와 전셋값이 매주 하락한 데다 연말 집들이를 앞둔 9510세대의 대단지인 송파 헬리오시티 입주여파까지 걱정해야 할 처지다. 전세물량이 쏟아지면 전셋값 하락폭은 더 커지기 때문.

여기에 반포현대아파트의 재건축초과이익환수제 부담금 통지액이 1억원을 넘기며 재건축 추진에 걸림돌이 생긴 점 역시 강남 부동산시장을 압박한다. 대다수 실수요자에게 강남 집값은 여전히 높은 벽이지만 자존심으로 똘똘 뭉친 강남 집주인들은 최근의 시장 분위기가 달갑지 않다.


◆약보합 이어지는 매매가·전셋값

“주기적으로 시세를 확인하는 집주인이 늘었어요.” (잠실2동 A공인중개업소 관계자)
“시세가 떨어졌지만 미련을 가진 분이 많아요.” (반포1동 B공인중개업소 관계자)


최근 강남 집값은 하락세가 뚜렷하다. 정부의 각종 규제 여파가 시장에 안착했다는 분석도 이어진다. 정부의 전방위 규제 칼날이 강남으로 향하며 시장과열을 주도한다는 낙인이 찍혔지만 강남 집주인들은 여전히 미련이 남은 눈치다. 혹시나 올랐을까 지속적으로 시세를 확인하고 내려간 시세에 여전히 미련을 못 버리는 것도 이 때문이다.

이 같은 흐름은 재건축아파트가 주도한다. 부동산114에 따르면 5월 셋째주 기준 서울 재건축아파트 값은 전주 대비 0.01% 하락하며 4주 연속 내림세다. 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구 중 강동구의 하락폭이 0.03%로 가장 컸고 강남구(-0.01%)가 뒤를 이었다. 서초구(0.00%)는 전주와 매매가가 같았지만 송파구(0.01%)는 소폭 상승했다.

대치1단지 아파트에 거주하는 C씨는 “이제 강남도 부르는 게 값인 시절은 지난 것 같다”며 “완공을 앞둔 인근 새 아파트나 이미 재건축사업이 본궤도에 오른 곳을 보면 그저 부러울 따름”이라고 씁쓸해 했다.

강남 집값이 약세를 면치 못하자 공인중개업소도 시장 분위기만 전하는 양상이다. 매수나 매도를 적극 건의했다가 되레 역풍을 맞을 수도 있다는 우려에서다.


대치동의 D공인중개업소 관계자는 “부동산시장에서 아직도 강남이라는 존재감은 확실하지만 가격은 장담할 수 없게 됐다”며 “최근 분위기를 보면 강남이라는 상징성만으로 매수와 매도를 추천하기엔 부담이 크다”고 조심스러워했다.

연말 입주를 앞둔 송파 헬리오시티의 집들이 여파도 걱정스럽긴 마찬가지. 올 12월 입주 예정인 송파 헬리오시티는 9510세대 규모의 미니신도시급 대단지로 입주시기가 다가올수록 전세물량이 쏟아져 전셋값 하락은 불 보듯 뻔하고 이 같은 흐름이 강남 전역으로 확대될 공산이 큰 점도 집주인을 압박하기에 충분해 보인다.


◆부담되는 부담금에 대규모 입주 여파까지

‘재건축초과이익부담금’ 역시 최근 강남 부동산시장을 압박하는 요소다.

앞서 국토부는 올 1월 강남4구 내 15개 주요 재건축 추진단지의 재건축초과이익환수제 부담금 추정치를 공개했다. 발표에 따르면 가구당 평균 부담금은 4억4000만원이며 일부 단지는 부담금이 최고 8억4000만원에 달한다.

정부 발표에 해당 재건축 조합을 넘어 전체 강남 부동산시장은 요동쳤다. 예상보다 높은 부담금 규모를 수용할 수 없다는 판단에서다.

이 때문에 올해 첫 재건축초과이익환수제 대상인 서초구 반포 현대아파트 부담금 규모를 예의주시했지만 우려가 현실이 됐다. 반포 현대아파트 조합원 1인당 평균 부담금이 1억3569만원으로 산정됐기 때문.

앞서 반포 현대아파트 조합은 지난 4월 서초구청에 부담금을 850만원 수준으로 산정해 제출했지만 서초구청은 예상보다 금액이 낮다고 판단해 조합에 재검토를 요청했다. 이에 조합은 7000만원선으로 상향해 자료를 다시 제출했지만 결과는 이보다 6000만원 이상의 금액이 더 추가됐다.

서초구는 이 같은 산정 금액을 반포 현대아파트 조합 측에 통보했고 충격 여파는 강남 전체로 확대되는 분위기다.
신반포11차 아파트 거주민 E씨는 “우려가 현실이 되니 답답하다. 그냥 노후 아파트에 계속 살라는 얘기지 않냐”고 목소리를 높였다.

압구정 현대아파트 거주민 F씨는 “항상 첫 기준이 중요한데 모두가 반발을 사는 기준이라면 재고해야 한다고 생각한다”며 재건축 부담금에 대한 불만을 토로했다.

신반포4차 아파트 거주민 G씨는 “재건축사업은 입주민과 지자체 의견이 엇갈려 조합 설립조차 쉽지 않은 게 현실”이라며 “여기에 부담금 규모까지 예상을 뛰어넘는 액수로 산정돼 부담이 가중됐다”고 씁쓸해 했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제542호(2018년 5월30일~6월5일)에 실린 기사입니다.