종부세 개편에 '더 똘똘해진 한채'

정부, 고가·다주택자 추가 과세로 확고한 조세정의 의지 천명

정부의 종합부동산세(종부세) 개편 방인이 발표됐다. 고가 및 3주택 이상 다주택자는 종부세가 추가 과세되는 반면 저가 및 1주택자는 종부세 부담 인상이 최소화돼 정부의 조세정의 실현 의지는 더 확고해진 모습이다. 이에 따라 앞으로 부동산시장에 미칠 여파에도 관심이 집중된다.


◆다주택자 추가 과세로 조세정의 의지 확인

기획재정부는 6일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘종부세 개편방안’을 발표했다.


정부는 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 90%까지 인상키로 했다. 최근 공시가격 인상 효과 등을 고려하고 재산세 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%)과의 격차를 감안한 조치다.

과세 공평성 제고를 위해 과표 6억원 이하 주택분 세율은 현행대로 유지키로 했다. 주택분 종부세 납세자 27만4000명 중 24만8000명(91%)은 세율 인상에서 제외된다.


과표 6억원 초과 구간의 주택분 세율은 0.1~0.5%포인트 인상된다. 현행 최고 2% 세율이 최대 2.5%까지 뛰지만 과표 6억~12억원 구간의 세율은 권고안보다 0.05%포인트 추가로 오른다. 대상은 1주택자의 경우 시가 23억~33억원, 다주택자는 시가 19억~29억원 보유자다.

특히 정부는 재정개혁특별위원회의 ‘다주택자의 세부담 강화’ 권고안을 받아 들여 과표 6억원(시가 합계 19억원)을 초과한 3주택 이상 보유자에게는 0.3%포인트 추가 과세키로 했다.


이는 부동산시장의 중장기적 안정을 도모하고 임대주택 등록을 유도하려는 목적에서 추가된 정책으로 풀이된다. 만약 3주택 이상 보유자가 임대주택사업자로 등록하면 과세 대상에서 제외된다.

종합합산토지분 세율은 재정개혁특위의 권고안과 마찬가지로 과표구간별로 0.25~1%포인트 올리기로 했다. 이에 최고세율이 현행 2%에서 최대 3%까지 인상된다.

별도합산토지분 세율은 현행대로 유지키로 했다. 2016년 기준 별도합산토지 가운데 상가·빌딩·공장 부지의 비중이 88.4%를 차지했다. 별도합산토지가 생산 활동에 사용되는 토지라는 점을 감안했다.

이번 종부세 개편방안에 따라 세율인상의 영향을 받는 대상자는 2016년 기준 2만6000명으로 전체 소유자의 0.2% 규모다. 과표 6억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자로서 0.3%포인트 추가 과세되는 대상은 1만1000명이다.

◆더 뚜렷해진 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상

다주택자 추가 과세 내용을 담은 정부의 종부세 개편안에 따라 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상은 더 뚜렷해질 것으로 전망된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “별도합산토지의 세율은 현행을 유지하기로 했으나 3주택이상자 등 다주택자에 대한 추가과세와 주택 과표 6억~12억원 구간 누진세율이 특위 권고안보다 강화됐다”며 “급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격하락은 없겠지만 당분간 매매가는 보합 및 약세를 보일 것”이라고 전망했다.

이어 “점진적이긴 하나 재건축 등 고가부동산을 많이 보유할수록 보유세 부담이 강화되는 구조”라며 “강북보다는 고가 부동산이 몰려 있는 강남권 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 1주택자보다는 다주택자 등 부동산 과다보유자의 종부세 부담이 가중될 것” 이라고 내다봤다.

특히 함 랩장은 “종부세 과세 강화 충격은 내년부터 현실화될 예정이지만 보유하는 동안 부담이 지속되기 때문에 다주택자라면 강남권 주택은 증여의 방법, 강북권 중소형 주택은 주택임대사업자 등록을 통해 세부담을 낮추는 전략이 필요하다”며 “종부세 개정안은 장기보유 및 고령자 공제, 납세의무자 기준 9억원 등을 통해 1세대 1주택자를 배려하면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요자 선호현상은 더 강화될 것으로 보인다”고 예측했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 공정시장가액비율의 인상 시기와 폭을 명확하게 제시해 조세정책의 불확실성을 어느 정도 해소한 것으로 평가했다.

그는 “시가 23억~33억원의 강남권 중대형 아파트 1채 보유자도 종부세 부담이 종전보다 증가됐다”며 “ 똘똘한 한 채 보유 트렌드에 따른 주택시장의 초양극화 현상을 차단하려는 목적으로 보인다”고 분석했다.

그러면서 과표 6억원 초과는 시가 합계액 19억원 초과 주택에 해당되는데 주로 서울과 수도권3주택 이상 보유자의 세 부담이 증가할 것으로 예측했다.

박 위원은 “저가 주택이 많은 지방 아파트만 3채 보유한 경우 영향이 없지만 수도권과 지방 아파트를 함께 보유한 경우 종부세 부담이 늘어날 것”이라며 “전반적으로 다주택자들은 당장 매각에 나서기보다 당분간 관망하려는 분위기가 나타날 것으로 보인다. 다만 일부 다주택자들은 종부세 부담을 피하기 위해 임대주택 등록(수도권 공시가격 6억원 이하, 지방 3억원 이하 요건)이나 자녀에게 증여하는 현상이 늘어날 것”이라고 전망했다.