최근 부동산시장은 다주택자에 대한 양도소득 중과세 시행과 종합부동산세 부담이 높아지면서 ‘똘똘한 한채’가 주목받는다. 똘똘한 한채에 관심이 있는 투자자라면 다가구주택에 관심을 가져보자.
다가구주택은 건축법상 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 지하층을 제외한 전체 층수가 3층 이하, 바닥 면적의 합이 200평(660㎡) 이하면서 각 호별로 독립해 생활할 수 있으나 구분등기가 되지 않은 주택이다.
다가구주택은 세법 적용 시 여러가지 장점이 있다. 실제는 여러가구가 한 건물에 살지만 일괄로 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 단독주택으로 보기 때문이다.
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합된 겸용주택인 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크기 때문에 전부 주택으로 봐서 비과세 효과가 극대화된다.
반면 주택 면적이 주택 외의 면적보다 조금이라도 크거나 같을 경우 주택 부분만 면적으로 인정한다. 이 경우는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 따라서 양도하기 전에 겸용주택의 주거전용면적과 공용면적 등 주택해당 면적을 따져봐야 한다.
겸용주택 전체를 비과세로 인정받기 위해서는 양도하기 2년 이전에 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크도록 용도변경 내지는 증축을 고려해 볼 수 있다. 이 경우에도 공부상 주택을 상가로 사용해 실제 상가가 크다면 세금을 면제받기 어렵다.
또한 상가 일부를 불법적으로 용도를 변경해 주택으로 사용하는 경우 주택의 층수가 3층을 초과하면 다가구주택의 기준에 적합하지 않아 공동주택이 된다. 전체 다가구 중 한 가구에 해당하는 면적만 비과세되고 나머지 주택은 중과세가 적용될 수 있어 유의해야 한다.
1주택자로서 다가구주택은 주택 임대소득에 대한 혜택이 있다. 기준시가 9억원 이하 다가구주택의 주택임대 소득은 비과세 소득에 해당된다. 2000만원 이하의 소액 주택 임대소득에 대해서는 비과세(2019년 귀속 분부터는 분리과세)지만 기준시가 9억원 이하의 1주택 임대소득은 금액과 관계없이 2019년도 이후에도 비과세가 가능하다.
한편 다가구주택 전체를 임대하지 않고 한층은 본인이 거주하면서 나머지 호실들은 다른 가구에게 임대하는 경우에도 민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대사업자 등록이 가능하다. 소유자가 주택임대사업자 등록을 통해 여러가지 세제 혜택을 적용받을 수 있다는 점도 기억해 두자.
다가구주택은 주택임대사업자 등록 시 임대주택 외 본인 거주주택 1세대 1주택 비과세 적용 또는 10년 이상 장기 임대 시 양도소득세 감면 등 여러가지 특례를 적용받을 수 있다. 세법상 장기임대 주택의 가액 요건 또는 면적요건을 적용할 때 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보고 적용하는 점을 유의해야 한다.
