재초환 피한 강남4구 31곳, 일반분양 언제하나

지난 1월1일 재건축초과이익환수제(재초환) 부활과 3월 재건축안전진단 강화 등으로 서울 강남권 새 아파트 공급 난항이 예상되면서 재초환을 피한 아파트의 사업향방과 분양시기 등이 주목 받는다.

6일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 재건축 중심지라 불리는 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 재초환을 피한 재건축아파트는 31곳이며 총 3만2757가구다.


구별로는 ▲강남구 7곳 1만5가구 ▲서초구 14곳 1만2113가구 ▲송파구 3곳 2857가구 ▲강동구 7곳 7782가구 등이다.

재초환을 피한 단지의 재건축은 계획대로라면 5만2408가구(임대 물량 일부 포함)가 신축되며 이중 조합원분을 제외한 1만9651가구가 새 수요자에게 돌아간다.


31개 단지 가운데 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거·분양까지 기간이 짧은 곳도 다수다. 반면 내부 잡음으로 늦어지거나 이주를 내년쯤으로 두고 사업을 진행 중인 곳도 있다.

따라서 이주, 철거까지 1년 안팎의 시간이 소요된다고 볼 때 앞으로 2~3년 사이에는 분양이 가능한 할 것으로 추정된다.


다만 1만9651가구 가운데 임대물량도 포함 돼 있어 실제로 일반분양될 물량은 이보다 줄어든다. 최대 3년으로 봤을 때 산술적으로 연간 6500여가구가 분양되는 셈.

물론 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 있겠지만 강남권 신규분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 감안할 때 물량이 예상 수준을 크게 웃돌기는 어려울 전망이다.


권일 부동산인포 리서치팀장은 “재초환 시행 전에는 주민들이 사업추진이 수월했지만 시행 이후에는 환수 금액 추정치에 따라 주민협의가 어려워질 수밖에 없다”며 “이는 강남4구의 새 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 수밖에 없고 재초환을 피한 단지들의 분양이 마무리 될 3년 이후 강남 집값 상승을 압박하는 요인이 될 것”이라고 말했다.