서울 ‘도시재생뉴딜사업’, 치솟는 집값에 기름 부을까

정부와 서울시의 부동산정책 엇박자 행보에 앞으로 5년간 50조원이 투입될 도시재생뉴딜사업의 미래도 불투명해 보인다. 정부가 치솟는 집값을 잡겠다며 부동산정책을 쏟아냈지만 박원순 서울시장의 용산·여의도 통개발 발언으로 한차례 엇박자 행보를 보이더니 정부의 핵심 부동산정책인 도시재생뉴딜사업에서 사실상 2년 연속 배제되며 힘겨루기에 나선 모양새다.

서울시의 도시재생사업은 정부가 추진하는 도시재생뉴딜사업의 모태인 만큼 협력관계를 통한 정비가 무엇보다 중요하다. 하지만 잇따른 부동산정책에도 집값이 폭등하면서 양측의 갈등으로 앞으로의 사업 진행과정도 순탄치 않을 전망이다.


특히 정부의 도시재생뉴딜사업은 대규모 개발이 아닌 마을 단위의 소규모정비를 지향해 집값 폭등과 거리가 멀어 보이지만 서울 곳곳에 재개발·재건축(정비사업) 대상지가 산재한 데다 강남·북을 가리지 않고 집값이 오르고 있어 어떤 형태로든 개발 시너지에 의한 집값 상승이 예상된다. 폭등하는 집값 앞에 엇박자 행보를 보인 정부와 서울시는 앞으로 도시재생뉴딜사업의 미래를 탈 없이 그려낼 수 있을까.

◆난개발 지양… 노후주택 정비 초점


난개발을 지양하고 보존가치에 우선순위를 둔 마을 단위의 소규모 정비사업이 모인 도시재생뉴딜사업은 앞으로 5년간 50조원이 투입되는 정부의 대표적인 부동산사업이다.

그동안의 정비사업은 노후건축물은 무조건 헐고 랜드마크형 대형건축물을 지어 재탄생시키는 고밀도개발에 초점이 맞춰졌다.


집 열채를 허문 자리에 수백가구의 고층 아파트를 짓는 이 같은 개발 방식은 수익성이 높아 주목받았다. 하지만 고층건물이 만연하는 세태에 도시경관을 살리고 건물의 역사적 가치를 보존해야 한다는 설득이 점차 힘을 얻으며 철거가 아닌 보존과 재생을 통한 개발이 추진됐다.

정부의 도시재생뉴딜사업의 모태가 된 서울의 경우 박 시장 취임 이후 뉴타운사업 등 전임 시장 시절 진행된 개발 형태와 다른 행보를 보였다. 박 시장은 철거를 통한 대규모 개발을 자제하고 역사복원과 보행친화를 중점가치로 내세웠다.


2014년 ‘서울도시 기본계획’에 따르면 한양도성에 둘러싸인 종로구·중구 일대를 역사도심으로 규정해 역사적 정체성을 되찾는 방향으로 사업의 초점을 맞췄다. 서울역 고가도로를 철거하는 대신 리모델링해 공중공원으로 만든 ‘서울로 7017’은 보행친화를 위한 서울시의 대표적인 도시재생사업 사례다.

정부가 추진 중인 도시재생뉴딜사업은 대규모 난개발을 벗어나 소규모정비를 지향한다는 점에서 서울시의 도시재생사업과 궤를 같이 한다. 

주거환경이 열악한 노후주택을 고치고 주차장, 도서관, 어린이집 등 편의시설을 지어 아파트단지 수준의 서비스를 제공하는 내용인 만큼 시민들의 기대도 높다.

정부의 도시재생뉴딜사업이 박 시장의 도시재생사업과 궤를 같이 하는 만큼 시너지가 기대되지만 정부의 도시재생뉴딜사업에서 서울시가 배제되는 등 최근 곳곳에서 불협화음이 감지되며 사업 추진에 난항이 예상된다.

◆도시재생뉴딜, 집값 폭등에 기름 부을라

정부와 서울시의 불협화음은 박 시장의 용산·여의도 통개발 발언에서 촉발됐다. 정부의 숱한 부동산 규제정책에도 치솟는 집값이 잡히지 않는 와중에 박 시장의 통개발 발언은 집값 폭등에 기름을 부었다는 비판을 받았고 결국 계획을 보류하며 체면을 구겼다.

박 시장의 통개발 발언은 그동안 그가 지향한 도시재생사업 취지에 배치된 데다 개발 기대감에 해당지역 집값이 급등하며 정부의 심기를 건드린 꼴이 됐다.

정부는 계속된 규제에도 집값이 잡히지 않자 또다시 추가 규제카드를 꺼낸 동시에 올해 도시재생뉴딜사업 대상지 중 서울을 제외하며 시장 안정화에 몰두했다.

서울은 시가 자체 선정한 은평구 불광2동(주거지원형), 중랑구 묵2동(일반근린형), 금천구 독산1동(우리동네살리기) 등 소규모 도시재생사업 7곳만 대상지로 지정했다. 상황이 이렇게 되자 박 시장과의 불편한 관계가 매끄럽게 정리되지 않았다는 뒷말도 무성하다.

정부가 서울을 도시재생뉴딜사업에서 제외한 이유는 최근 박 시장의 통개발 발언에 대한 불편한 심기와 어떻게든 집값을 안정화 시키려는 의지가 맞물린 것으로 풀이된다. 서울은 전 지역이 투기과열지구로 지정될 만큼 부동산 수요가 집중된 인기지역이기 때문.

정부의 연이은 규제에도 인기지역인 강남뿐만 아니라 마포·용산·성동 등 유망지역도 새롭게 부상한 데다 지방은 미분양이 넘치지만 서울은 공급물량마다 흥행한다. 여기에 공급 대기물량에 대한 문의가 줄을 이으며 추가 집값 상승여력도 충분하다.

정부가 서울을 도시재생뉴딜사업 대상지에서 제외한 건 조그마한 상승 요인도 허용하지 않으려는 의도로 보인다.

따라서 서울은 앞으로도 정부의 도시재생뉴딜사업에서 설 자리를 잃을 가능성이 크다. 가뜩이나 집값이 잡히지 않는 상황에서 마을 단위의 소규모 개발이 어떤 시너지를 일으켜 집값 상승에 기름을 부을지 예측할 수 없어서다.

업계 관계자는 “서울은 어떻게든 집값 상승의 합당한 이유를 찾으려는 투기세력들이 아직도 득실한 곳”이라며 “규제에 규제를 더해도 잡히지 않는 집값이 도시재생뉴딜사업 같은 좋은 기회를 놓칠 리 없다. 서울 집값은 어떻게든 뛴다”고 우려했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 추석합본호(제558·559호)에 실린 기사입니다.