[제10회 머니톡콘서트] 강화된 정부규제, 내 집 마련 해법은?(종합)

제10회 머니톡콘서트가 ‘부동산 투자 알파고 따라잡기’를 주제로 30일 오후 2시30분부터 서울 종로구 종로1(광화문) 교보생명빌딩 23층 컨벤션홀에서 성황리에 열렸다.

재테크전문 경제주간지 <머니S>가 주최·주관하는 무료 재테크 강연인 머니톡콘서트는 인터넷과 전화로 사전에 선착순 참가자를 모집했다.


역대 최대 규제로 불리는 9·13 부동산대책 발표 이후 부동산시장은 서울 집값안정, 강남 전셋값 하락 등의 격변기를 맞았다. 투자자는 내년 부동산경기 하락을 걱정하는 상황이지만 전세 세입자나 내 집 마련 실수요자 등은 부동산에 대한 관심이 더욱 높아질 수밖에 없는 상황.

이처럼 부동산시장에 대한 높은 관심과 열기를 반영하듯 이날 머니톡콘서트는 사전신청 단계부터 경쟁이 치열했다. 행사를 한 달여 앞두고 신청문의가 쇄도했고 일주일이 채 안돼 정원의 3배인 약 900명이 참가를 신청했다. 또 이날 참석자들은 강연시작 한 시간 전부터 좋은 자리를 선점하기 위해 서둘러 강연장을 찾았다.


◆똘똘한 한 채에 집중 하세요

첫 번째 강연자로 나선 함영진 직방 빅데이터 랩장은 ‘부동산시장 규제 속 빅데이터 투자 비법’을 주제로 강연에 나섰다.


함 랩장은 최근 부동산시장 동향을 살펴보면 공급자와 수요자 간 심리 간극이 더 커졌다고 진단했다. 8·27대책, 9·13대책을 통해 부동산경기 불확실성이 커지고 대출규제, 보유세 인상추진 등 정부규제 영향이 지표에 반영돼서다.

특히 경제성장률이 견조하지만 고용 등 내수 회복세는 미약하고 주택담보대출 금리도 상승세를 타는 등 전체적으로 시장이 불안정한 상황. 이에 따라 되는 지역의 부동산 가치는 더 올라 소비 심리가 편향돼 결국 시장 양극화가 지속될 수 밖에 없다고 내다봤다.

그는 “문재인정부 출범 이후 매매, 전월세 동향을 살펴보면 정부 규제로 시장이 주춤해도 침체된 지방과 달리 서울, 수도권 등의 그래프는 꺾이지 않는 걸 볼 수 있다”며 “지방에 2억~3억 들여 갭투자 같은 것을 해도 이제 소용없다, 가격이 오르는 곳은 한정됐고 집 선택은 더 까다로워야 한다”고 조언했다.

함 랩장은 시장의 관망세가 내년 상반기까지 지속될 것으로 전망했다. 경제와 가계소득이 크게 개선되기 어려운 구조라 하반기 구매력 상승을 기대 어려운 상황이라는 것. 금리인상 속도도 빠르지 않아 시장 영향도 제한적일 것이라는 게 함 랩장의 진단.


그는 “이런 상황일수록 분산투자보다 자족기능, 역세권, 소형 등의 요건을 갖춘 똘똘한 한 채에 집중해야 한다”며 “갭투자 보다 실거주, 대출보다 자기자본 비율을 높이는 것이 정부의 파상공세에 맞서 시장 대응력을 키우는 해법”이라고 강조했다.

◆부동산 전략, 입지를 봐라

“부동산값은 오르는 게 아니라 인플레이션에 따라 돈의 가치가 떨어지는 것이라 인플레를 따르는 상품을 사야 합니다.”

두 번째 강연자로 나선 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 최고의 부동산 입지분석 분야 전문가로 답게 입지에 답이 있다고 조언했다.

그는 이날 ‘사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트’를 주제로 강연하면서 “정상적인 부동산상품이라면 가격이 장기적으로 우상향하는데 이 가운데 단기적으로 보면 내릴 수밖에 없거나 장기적으로 봐도 안 오르는 것들을 구별하자”며 투자원칙을 제시했다.

정부의 부동산규제가 다주택자에 초점을 맞추면서 1주택자 재테크, 즉 ‘똘똘한 한 채’의 중요성이 커졌기 때문.

김 소장은 성공적인 부동산투자를 위한 3가지 호재로 ▲교통 ▲일자리 ▲새 아파트를 들었다. 새 아파트의 경우 최소 3개 단지가 한꺼번에 입주하는 뉴타운 등을 주목하라고 조언한다.

그는 “자기가 사는 곳보다 가치가 높은 지역으로 이사하려는 수요는 항상 대기 중”이라며 “서울 인구가 990만명인데 실제 대기수요는 2000만명”이라며 “이 2000만명이 투자나 투기수요가 아니라 실수요라도 서울수요로 봐야한다”고 말했다.

이어 “서울인구가 줄어들어도 집값이 하락하는 것은 아니다”며 “높은 가격에 밀려났다가 감당할 수 있는 사람만 다시 들어오는 구조”라고 분석했다.

그는 양극화로 소외된 지방 아파트 역시 입지적 가치를 보라고 조언한다.

김 소장은 “지방이라도 자체적으로 일자리가 있고 교통과 새 아파트가 있으면 괜찮다”며 “서울에 일자리가 너무 많은 것이 문제”라고 지적했다.

부동산투자 시 주의할 점도 당부했다. 그는 ‘사면 안되는 아파트’의 기준에 대해 2013년 부동산시장을 예로 들었다.

김 소장은 “부동산투자 성공은 대부분 실력보다 타이밍상 운이 좋았던 것일 뿐”이라며 “보통은 전세가와 매매가가 동반상승하는데 2013년 이후에는 전세가가 매매가를 따라붙어 갭투자가 성행했다”고 지적했다.

이어 “갭투자를 위해 부산‧대구 분들이 상경해 아파트를 사들였는데 이는 아파트 역사 40년 중 특별한 시장이었다”면서 “이 기회에 돈을 번 사람도 많지만 가격만 보는 투자는 하지 말라”고 강조했다.