새해 금융투자, 짧게 치고 빠져라

본격적인 금리상승기가 시작됐다. 잠들었던 예금금리는 4%, 대출금리는 5%까지 올랐다. 지난해 상승곡선을 그리던 주식시장에는 먹구름이 드리워졌다. 부동산시장 역시 투자 열기가 사그라들고 거래량이 급감했다. 빚을 내서 투자했던 사람들은 현금을 거둬들여 단기채권과 달러 등 대체투자 자산으로 눈을 돌리고 있다. <머니S>는 새해를 맞아 재테크 고수들이 제안하는 ‘2019년 재테크’의 핵심을 짚어봤다. <편집자주>

[기해년 재테크 리모델링] ①PB가 추천하는 ‘자산 리모델링’

새해가 밝았다. 새로운 마음으로 자산포트폴리오를 만들어보자. 올해 금융시장의 주요 변수는 금리인상이다. 미국이 점진적 금리인상을 예고해 한국은행도 기준금리를 잇따라 올릴 전망이다.

금리가 오르면 당장 대출을 받아 부동산, 주식에 투자한 사람들은 이자 부담이 늘어난다. 투자 수익보다 이자 부담이 큰 것은 아닌지 돌아봐야 할 때다. 시중은행 PB(프라이빗 뱅커)들이 제안하는 자산 리모델링 전략을 알아보자.

◆다주택자, 현금흐름 확보하려면

#대기업에 다니는 최명훈씨(43)는 새해 재테크 계획을 세우는데 망설이고 있다. 다주택자인 그는 부동산 대출이 많아 이자 부담이 늘고 있어서다. 자녀의 교육비용 등 생활비와 이자가 늘어날 것을 생각하면 대출을 줄이고 현금자산을 늘려야 할지 고민이다.

최 씨는 7억5000만원짜리 아파트에 거주하고 있으며 7억2000만원 상당의 아파트를 추가로 샀다. 계약금과 중도금으로 4억3500만원을 투자했고 잔금 중 4500만원을 올해 안에 상환할 계획이다. 남은 2억4000만원은 전세금을 받아서 낼 예정이다. 금융자산은 예금 1000만원, 주식 1000만원, 연금저축펀드 5000만원이 있다. 아파트를 구입하면서 주택담보대출 3억5000만원을 받았고 마이너스통장 1000만원이 있다.

▶마통부터 상환: 최 씨는 총 수입에서 지출 후 남은 소득 400만원을 예·적금에 저축하고 있다. 전체수입의 35% 정도를 저축해 유동성 확보에 여유가 있지만 올해는 주담대와 마이너스통장 이자가 늘어 현금자산이 줄어들 처지다.


금리인상기에는 이자가 높은 마이너스통장부터 상환해야 한다. 마이너스통장은 계좌에 신용대출 한도를 미리 설정해놓고 자유롭게 빼서 쓰는 일종의 대출이다. 은행이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 전면 도입하면서 마이너스통장의 한도 금액까지 대출 원금으로 잡는다.

최 씨는 4000만원 한도의 마이너스통장에서 1000만원만 썼지만 한도금액을 10년간 나눈 액수로 대출원금을 매긴다. 1년에 400만원이 DSR 계산에 포함돼 금리 5%를 적용하면 이자는 50만원, 대출원리금은 450만원이다. 추가 아파트 잔금대출에서 한도가 줄어들 것을 대비해 마이너스통장부터 상환하는 게 바람직하다.


▶주담대 금리 갈아타기 : 최 씨가 받은 혼합형 주담대는 일정 기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 바뀌는 고정금리형 상품이다. 최근 미국 기준금리 인상 전망에 시중은행의 주담대 변동금리가 고정금리를 역전하는 현상이 심화되고 있다.

통상 금리인상기에는 변동금리가 고정금리(혼합형) 보다 낮은 편이다. 고정형 담보대출이 금리 변동에 따른 불확실성 리스크가 적은 대신 높은 금리를 적용하기 때문이다. 하지만 고정금리 대출의 기준이 되는 금융채 5년물 금리가 가파르게 떨어지면서 변동금리가 올라가는 추세다.


최 씨가 받은 혼합형 주담대 3억5000만원은 2년 전에 빌린 대출이다. 대출 중도상환수수료는 대출실행 후 3년이 지나면 면제되지만 주거래은행 조건 등 고객 등급에 따라 수수료를 면제받을 수 있다.

신동일 KB국민은행 강남스타PB센터 PB팀장은 “앞으로 고정금리와 변동금리가 더 벌어질 수 있는 만큼 중도상환수수료 조건 등을 따져 고정금리로 갈아탈 것을 추천한다”고 말했다.

◆임대료 받는 사장, 노후자금 마련

#박진욱씨(50)는 아파트를 2채 보유하고 있다. 그는 4억원 상당의 아파트에서 거주하고 5억1000만원 상당의 아파트는 월세(보증금 5000만원, 월세 100만원)를 주고 있다. 근로소득 외에 월세 수입이 있지만 두 자녀의 결혼비용과 노후자금을 마련할 생각에 막막하다.

박 씨의 금융자산은 예금 5000만원, 연금저축펀드 4000만원이다. 부채는 주택담보대출 1억원, 월세보증금 1억원, 마이너스통장 3000만원을 보유하고 있다. 현금 흐름을 살펴보면 수입은 근로소득 월 350만원과 월세수입 100만원이 있고 생활비 250만원, 대출원리금 51만원, 교육비 83만원, 연금펀드·보험 34만원, 적립식펀드·적금 32만원 등을 지출한다.

▶임대료 vs 투자수익: 박 씨는 55세에 은퇴할 것으로 예상하고 있다. 소득이 없는 상태에서 의료비와 각종 경조사비용이 들어갈 것을 감안하면 생활비는 250만원에서 300만원까지 늘어난다. 박 씨의 은퇴 후 수입은 월세 100만원, 퇴직연금 월 70만원, 개인연금 월 52만원으로 총 222만원이 예상된다. 월 136만원이 나오는 국민연금은 만 65세부터 받기 때문에 10년간 생활비 80만원이 더 필요한 셈이다.

박 씨의 아파트 임대 수익률은 보증금 5000만원에 월세 100만원으로 2.7% 정도다. 아파트를 매각한 후 임대료를 신종자본증권 또는 달러채권 등 안정추구형 투자로 돌리면 목표수익률을 4%까지 끌어올릴 수 있다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “다주택자는 앞으로 보유세가 늘어날 것으로 예상돼 세금 대비 임대수익률이 얼마나 높은지 따져야 한다”고 말했다.

▶히트앤드런 전략 : 시중은행 PB들은 금융투자 시 짧게 치고 빠지는 ‘히트앤드런’ 전략을 구사하라고 조언한다. 주식시장의 상승세가 꺾인 만큼 위험관리에 초점을 맞춰 투자 자산과 투자시기를 분산해야 한다는 것이다. 박 씨의 예금 5000만원 중 일부는 시장 변동성 확대를 대비한 선진국 국채에 투자해보자. 시장금리가 미국의 금리상승을 미리 반영한 만큼 채권 가격이 상승할 가능성이 커서다. 회사채는 미국 뿐 아니라 우리나라 기업도 달러표시 채권이 원화 채권보다 1~2%포인트 높아 달러로 직접 투자하는 것이 수익률이 높다.

김현섭 KB국민은행 WM스타자문단 PB팀장은 "달러는 국내외 불확실성 속에서 안전자산이 된다"며 "단기 채권에 지속적으로 투자해 수익률을 관리하면 수익을 기대할 수 있다"고 말했다. 

☞ 본 기사는 <머니S> 제573호(2019년 1월1~7일)에 실린 기사입니다.