[2019 부동산전망] 추락하는 서울 전셋값… 세입자 청신호? 적신호?

대다수 부동산전문가가 내년 전국적인 전셋값 하락을 예상한다. 한때 '미친 전셋값'으로 불리던 서울과 수도권도 공급물량이 많은 데다 3기신도시 개발 이슈가 더해지고 지방은 미분양이 심각한 상황이다. 내년 전셋값 전망과 세입자가 알아야할 사항 등을 정리해본다.

◆내년 아파트 입주물량 '37만가구'

가장 큰 전셋값 하락요인은 입주물량이다. 내년 입주물량은 한해 평균인 20만~25만가구보다 최대 두배 가까이 많은 37만가구다. 국토교통부 조사 기준 미분양주택이 6만122가구 쌓인 가운데 3기신도시 개발은 아파트 공급을 더 늘릴 전망이다.


함영진 직방 빅데이터랩장은 "대량 입주와 미분양은 주변 집값을 끌어내릴 뿐 아니라 전셋값 하락에 큰 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

특히 전셋값 하락이 가장 클 것으로 예상되는 지역은 서울 부동산1번지 '강남·송파'다. 9510가구 규모 대단지 '헬리오시티'에 이어 내년 1957가구 규모 '래미안블레스티지'가 입주해 주변 아파트 전셋값을 끌어내릴 전망이다.


인근 공인중개사업계에 따르면 이미 입주 두달을 앞둔 최근에도 전셋값 하락이 가시화됐다. 전용면적 84㎡ 아파트 전셋값이 지난 10월 말 12억원에서 9억원대까지 떨어졌다.

내년에는 인근 강동구 고덕동 재건축단지를 포함해 서울 동남권 입주물량이 2만2000가구에 달한 전망이다.


◆깡통전세 속출 '전세금 주의보'

전셋값이 떨어지면 신규 세입자들에게는 희소식이다. 문제는 기존 세입자들이다. 전셋값이 하락함에 따라 집주인이 전세금 차액을 마련하지 못해 세입자와 분쟁을 일으키는 일이 비일비재하다. 심지어 집주인이 새 세입자를 구하지 못하거나 주택담보대출은 연체해 집이 경매에 넘어가면 전세금을 아예 돌려받지 못하는 경우도 생겨난다.


현행법상 전셋집이 경매에 넘어가도 3400만원은 우선변제받을 수 있지만 나머지는 개인적으로 소송을 통해 돌려받아야 한다.

전세금 반환분쟁은 대체로 제때 전세금이 반환되지 않아서 발생하지만 아닌 경우도 있다. 이를테면 임대차 계약기간이 끝나 연장하려고 할 때 대부분의 집주인은 전셋값이 떨어져도 차액을 돌려주지 않기 때문이다. 세입자 입장에서도 비슷한 전세금으로 새집을 구하는 것보다 재계약하는 것이 편리하기 때문에 전세금 반환을 요구하지 않는 경우가 많다.

부동산업계 관계자는 "전셋값이 떨어지면 세입자도 차액을 환불받을 권리가 있다"면서 "전세대출 등으로 부채상환이 필요한 경우 더욱 적극적으로 전세금 반환을 요구해야 한다"고 조언했다.