[3기신도시] '대장·창릉지구' 집중분석

1990년대 1기신도시, 2000년대 2기신도시에 이어 약 16년 만에 3기신도시 시대가 개막했다. 폭등하는 서울 집값을 안정시키기 위해 경기도 수도권에 대규모 주거벨트를 건설하고 주택수요를 이동시키는 것이 이번 3기신도시의 목적이다.


시장의 관심이 집중된 3기신도시는 지난 7일 정부가 3차로 발표한 부천 대장지구와 고양 창릉지구다. 둘 다 서울까지 30분대 출근이 가능한 베드타운이자 일자리가 있는 자족도시로 만들겠다는 게 정부 구상이다. 현재 광역급행철도(GTX)와 간선급행버스(BRT) 등의 교통망 개발이 추진 중이다. 또 영상·문화 콘텐츠기업 유치나 미세먼지 저감시설 등을 통한 스마트시티 개발도 활발하게 진행되고 있다.

하지만 일각에선 우려의 시선도 적지 않다. 이번 3차 3기신도시로 지정된 부천과 고양은 둘 다 1기신도시 중동과 일산이 속한 도시다. 1기신도시→3기신도시 교체수요에 따른 흥행도 기대해볼 수 있는 한편 기존 신도시의 인구유출이 심각하게 우려된다. 또 1기신도시 5개와 2기신도시 12개 중 성공한 신도시로 평가받는 곳이 3분의1도 안되는 상황에서 정부가 무분별한 신도시정책을 남발한다는 비판도 제기된다.

/사진제공=국토교통부

◆3기신도시 성공할까

대장지구와 창릉지구에 들어서는 3기신도시는 전체 5만8000가구 규모다. 창릉지구는 서울 경계에서 1㎞ 이내로 사실상 서울 생활권이다. 대장지구도 서울 연접지역이다.


창릉지구는 경기 고양시 창릉동·용두동·화전동 일대로 정부는 판교 제1테크노밸리의 2.7배인 135만㎡를 자족용지로 조성할 계획이다. 기업성장 지원센터를 건설하고 창업지원 주택과 중소기업 근로자 주택을 건설해 직주(직장·주거)근접을 지원할 방침이다.

대장지구는 부천시 대장동·오정동·원종동 일대로 68만㎡가 자족용지로 건설된다. 기업지원 허브와 창업주택을 건설해 스타트업을 육성한다. 국토교통부는 창릉·대장지구의 교통망 개발이 완료되면 서울 여의도와 용산까지 30분대 출근이 가능할 것으로 예상했다.


시장에서는 일단 두 3기신도시의 입지를 긍정적으로 평가하는 분위기다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "창릉은 서울 강북 수요를, 대장은 서울 서남부 수요를 흡수해 수도권 주택수요를 분산하는 효과가 있을 것"이라면서 "수도권 주택시장의 안정기조가 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다.


최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "창릉의 경우 서울 상암동과 가깝고 북쪽 원흥지구, 서쪽 행신지구, 남쪽 한국항공대와 분양 예정인 덕은지구가 있어 입지가 매우 좋다"면서 "자족도시 개발보다 '좋은 베드타운'의 건설이 더 낫다"고 분석했다.

하지만 3기신도시가 성공하려면 여러 조건이 필요하다는 지적도 나온다. 무엇보다 1~2기신도시 주민들의 반대나 토지보상 문제는 정부가 반드시 명확하게 해결해야 할 과제다.

GTX를 비롯한 지하철 신설과 도로 건설은 변수가 많고 정부 계획대로 공사가 진행된다고 해도 시간이 상당히 오래 소요되는 사업이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "GTX 준공에는 신도시 준공 이후 최소 5년 이상의 시간이 필요하다"면서 "신도시 초기 주민들의 교통불편이 예상된다"고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 보상금액을 두고 반대하는 지역주민을 얼마나 다독일 수 있느냐도 관건"이라면서 "다양한 의견을 반영하고 중재해야 한다"고 말했다. 또 "3기신도시 주변 기존 택지개발로 인해 미분양과 공급과잉이 지역사회에 부담을 주고 수십조원의 보상금이 부동산에 재유입돼 가격폭등이 예상되므로 연금보상 등의 방식을 검토해야 한다"고 지적했다.

한편 청와대 국민청원 게시판에는 3기신도시 지정에 반대하는 글이 다수 게시됐다. 한 시민은 "창릉지구의 3기신도시 지정은 일산신도시에 사망 선고"라고 비판했다. 대장지구 인근의 인천 검단지구 검단주민총연합회 관계자는 "검단신도시가 지난해 첫삽을 떴는데 미분양이 우려된다"고 말했다.

또 창릉지구는 지난해 2차 3기신도시 발표 당시 후보지 정보가 유출돼 제외됐다. 따라서 당시 정보를 미리 알고 땅을 산 사람들에게 개발이익이 돌아갈 것이라는 지적도 나온다. 공인중개사업계 관계자는 "지난번 유출된 정보로 미리 땅을 산 사람들이 실력자라는 말도 나온다"고 귀띔했다.