서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
서울 전세 세입자가 매매로 전환하려면 약 4억원의 전환비용이 발생하는 것으로 조사됐다.

16일 KB부동산 리브온에 따르면 올 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가격 3억6534만원, 2년 전 전세가격 2억3914만원)은 1억2620만원으로 집계됐으며 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 3억8421만원이 필요하다.


아파트 매매전환비용이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점에 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 비교하는 가격이다.

올 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9·13부동산대책 이후의 금액인 1억3352만원(11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제정책 기조가 이어지면서 대출 및 세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락했다.


같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원↓), 부산(1558만원↓), 강원(1389만원↓) 세 곳이다.

부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 아파트 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축돼 부동산 시장이 어려움을 겪고 있다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원↓), 인천(320만원↓), 서울(296만원↓) 순으로 줄었다.


9·13대책 이후 아파트 매매전환비용이 늘어난 곳도 있다. 세종(3832만원↑), 광주(1435만원↑), 대전(440만원↑), 대구(470만원↑), 전남(105만원↑)은 상승했다.

세종은 2년 전 아파트 입주물량이 크게 늘면서 매매가격 대비 전세가율이 52.1%로 전국에서 가장 낮았다. 2년 전 세종 아파트 평균 전세가격은 1억3951만원인 반면 매매가격은 2억9953만원의 시세가 형성됐다.


이밖에 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다

서울을 비롯한 광주, 세종, 대구는 2년 전에 전세 재계약보다 집을 구입했더라면 현재 보다 내 집 마련 부담을 크게 줄일 수 있었다. 2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매 전환비용과 비교하면 서울(1억1315만원↑), 광주(934만원↑), 세종(705만원↑), 대구(583만원↑) 4곳은 부담이 오히려 증가했다.

2년 전 서울 전세 거주자는 2015년 6월 기준 보증금 3억4649만원에서 2억7106만원을 추가하면 6억1755만원에 아파트를 구매할 수 있었다. 올 6월 기준 매매전환비용과 비교하면 1억1315만원 낮은 금액.

전세거주 2년 동안 서울 아파트 매매가격은 17.2% 오른 반면 전셋값은 2.0% 오르는데 그치면서 상승률 차이가 9배로 벌어졌다.

올 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1290만원으로 2년 전(6억1755만원) 대비 1억9535만원(31.6%) 올랐다.

같은 기간 서울 아파트 평균 전세가격은 매매가격 상승분의 약 6분1 수준인 3386만원 오른 4억6255만원이다.

서울 전세 세입자가 아파트로 내 집 마련 전환 시 주택담보인정비율(LTV) 40%를 받더라도 구입자금이 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1290만원에서 LTV 40%를 적용한 3억2516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 꼬박 모아야 한다.

전세자금 대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 자금이 더 필요하다. 지난 9·13대책 후 아파트값 하락세가 이어지면서 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄었지만 대출규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높은 것.

KB부동산 리브온 관계자는 “분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌고 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 최근 들어 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중”이라며 “분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 것으로 보여 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 ‘전세 선호 현상’으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다”고 조언했다.