/사진=이미지투데이
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정부는 2020년부터 2000만원 이하 임대소득에도 세금을 부과할 계획이다. 또 주택임대 정보를 취합해 집주인의 임대수입 현황을 파악하는 시스템을 내년부터 가동해 과세를 강화할 계획이다.

주택임대소득은 월세·전세, 주택임대소득은 주택 수에 따라 과세대상이 다르다. 특히 공유주택은 지분에 따라 주택 수 산정에 영향을 미친다. 주택임대소득에 관한 세금 납부 시 주택 수 계산 방법을 알아보자.


먼저 주택임대소득 과세는 2주택자 이상부터 적용된다. 1주택자는 월세를 받든, 전세보증금을 받든 원칙적으로 비과세다. 다만 해당 주택이 기준시가 9억원을 초과하면 1주택자라도 월세를 받을 경우 세금을 내야 한다. 2주택자는 월세 소득에 세금을 부과하지만 전세보증금은 과세하지 않는다. 3주택자는 월세와 함께 전세보증금에도 세금을 부과한다.

월세는 2주택이상 보유자의 임대소득에 대해 과세하고 전세는 3주택 이상 보유자의 보증금에 대해 간주임대료로 과세한다. 전세보증금 합계액이 3억원 이하면 비과세, 초과하면 초과분의 60%에 대해 이자상당액을 수입금액으로 보아 과세한다. 소형주택은 주택 계산 시 제외한다. 소형주택이란 기준시가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 주택을 말한다. 이 규정은 오는 2021년 말 없어진다.


주택임대소득의 주택 수 계산 시 공유주택은 어떻게 산정할까. 공유주택은 최다지분자의 소유주택으로 계산하는 방식이 원칙이다. 다만 최다지분자가 복수이며 최다지분자 간 합의에 따르되 합의가 없으면 각각의 소유로 계산한다.

그러나 2020년 귀속분부터는 해당주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가가 9억을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유하는 경우에는 각각의 주택 수에 포함하게 된다.


만약 동일주택을 부부가 일정지분 이상 소유한 경우 부부 중 지분이 더 큰 자의 소유로 한다. 부부의 지분이 동일하면 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 소유로 한다. 해당 개정안은 부처협의를 거쳐 입법예고가 된 상태다.

현행법과 개정안에 따라 임대소득을 계산할 때 세금을 비교해보자. 갑이 A주택을 단독소유(보증금 1억, 월세소득 연 2000만원)하고 B주택을 40%지분(최다지분자 아님)으로 공유(월세소득이 연 1560만원)하고 있다고 가정하자.


현행세법으로는 B주택이 소수지분이므로 주택 수에서 제외돼 1주택만 보유하고 있으므로 비과세된다. 다만 개정안에서는 B주택의 연 임대소득이 600만원이상(1560만원x40% = 624만원)이므로 주택 수에 가산돼 월세액에 대해서는 과세한다. 보증금은 2주택이므로 비과세된다.

반면 을은 A주택을 단독소유로 본인이 거주하고 있고 B주택을 단독소유( 월세 100만원(연 1200만원), 보증금 5억원), C주택을 공유주택으로(기준시가 12억원, 지분율35%, 최다지분자는 아님)) 보증금 10억원에 전세를 주고 있다.

현행세법으로는 C주택은 최다지분자가 아니어서 제외되지만 개정안에 따르면 C주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 지분율이 30%를 초과해 주택 수에 가산되므로 3주택자가 된다. B주택의 월세액에 대해서만 과세했던 것을 3주택자가 되므로 B, C주택의 보증금까지 과세가 된다.

주택 임대소득은 종합소득을 합산해 과세하지만 2000만원 이하인 경우 14%의 세율로 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하면 연간 임대소득에서 필요경비 60%가 인정된다. 여기에 임대소득공제액 400만원을 차감한 뒤 14% 세율을 곱해 세금을 산출한다. 다만 임대사업 등록이 안 된 경우 필요경비율은 50%, 소득공제액은 200만원만 적용된다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제611호(2019년 9월24~30일)에 실린 기사입니다.