부동산 목줄죄니 '내집 대신 전세 연장'

#. 서울 강남 대표 재건축아파트인 대치동 은마. 지난달 초만 해도 전용면적 84㎡(11층) 실거래가가 23억원을 유지했지만 최근 급매물이 증가하며 호가가 20억5000만원(1층)까지 뚝 떨어졌다. 같은 면적의 비슷한 고층을 봐도 21억9000만원(8층), 22억원(10층) 등으로 한달 새 아파트값이 1억원 이상 내렸다.

#. 송파구 잠실주공5단지는 지난달 중순 전용면적 76㎡(10층)가 21억1560만원에 실거래신고됐다. 지난달 마지막 주말이던 28~29일 같은 면적 같은 층의 매물은 호가가 19억원까지 하락했다. 2주 사이 아파트값이 2억원 이상 내려앉은 것이다.

강남 공인중개사사무소 앞. /사진=뉴스1

정부가 대출·세제 규제를 강화하고 민간택지 분양가상한제 지역을 확대한 12·16부동산대책이 강남 재건축시장을 흔들었다. 수십억원에 거래되던 강남 재건축아파트가 대책 발표 2주 만에 수억원 떨어졌다. 시세 15억원 이상 아파트의 주택담보대출을 막은 것이 가장 큰 영향을 준 것으로 풀이된다. 재건축아파트의 경우 실거주보다 개발이익을 노린 투기수요가 많으므로 분양가상한제가 시행됨에 따라 조합원 이익이 줄고 추가분담금 증가가 우려돼 메리트가 감소했다.

반면 강남을 제외한 지역이나 비아파트, 전세시장은 ‘풍선효과’가 나타났다. 시세 9억원 초과분은 주택담보대출비율(LTV)이 기존 40%에서 20%로 줄어들어 9억원 이하 아파트가 많은 서울 강북, 비서울 수도권, 지방의 매수세가 움직였다. 내집 마련 대신 전세를 연장하려는 실수요자도 늘어날 전망이다. 강남에서 비강남으로, 고가주택에서 저가주택으로, 매매에서 전세로 부동산 지형도가 변화하고 있다.

◆2주 새 수억원 내린 강남 아파트


서울 강남과 강북은 매수세가 엇갈렸다. 강남에선 재건축아파트 호가가 몇주 사이 수억원 내린 데 반해 강북에선 9억원 이하 아파트의 실거래가가 강세를 보였다. KB 시세에 따르면 지난달 17~23일 한주간 서울 아파트 매매가격은 0.19% 상승한 가운데 상승률 1~4위 지역은 양천(0.46%) 금천(0.35%) 관악(0.34%) 서대문(0.34%) 순이었다. 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)는 상승률 상위지역에 들지 않았다.

영등포구 공인중개사사무소 관계자는 “시세 9억원 이상의 대출한도가 줄어들어 매수자를 구하기가 어려운 상황”이라며 “9억원 이하 가격만 호가가 올랐다”고 말했다. 강남구 대치동 공인중개사사무소 관계자는 “올 6월까지 다주택자 양도소득세 중과를 한시 배제해 세부담을 줄이기 위한 처분이 늘어날 것”이라고 말했다.


그동안 비인기지역이던 서울 외 수도권이나 지방에선 풍선효과가 나타났다. 한국감정원이 발표한 ‘주간 아파트가격 동향’에 따르면 수도권은 17~23일 아파트값 상승률이 줄어든 반면 세종(1.33%) 대전(0.32%) 울산(0.15%) 등은 상승세를 유지했다.

서울 단독주택이나 다세대주택(빌라) 등 비아파트도 풍선효과가 나타났다. 단독주택과 빌라는 일반적으로 아파트보다 가격이 낮아 규제를 비껴간 것으로 보인다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난해 10월 서울 단독·다가구주택 거래량은 1228건으로 지난해 들어 처음 1000건을 넘었다. 2018년 같은 기간과 비교하면 26.5% 증가했다. 같은 기간 서울 다세대주택도 지난해 최고치인 4559건이 거래돼 2018년 9월 5012건이 이후 가장 많은 거래량을 기록했다.


가격도 상승세다. 한국감정원에 따르면 지난해 10월 서울 단독주택 가격은 0.5% 올라 한해 최고치를 찍었다. 아파트 재건축과 달리 재개발은 초과이익환수제를 적용받지 않아 세금부담이 적다. 지난달 27일 헌법재판소는 재건축 초과이익환수제가 재산권을 침해하지 않는 ‘합헌’이라고 결론 내려 앞으로 재건축 투자수요가 재개발로 옮겨갈 가능성도 배제할 수 없다. 장재현 리얼투데이 PR사업본부장은 “앞으로 9억원 이하 아파트나 재개발 지분거래가 늘어날 것”이라며 “강남권은 대출 규제와 보유세 강화로 당분간 거래가 위축될 가능성이 높다”고 내다봤다.

/그래픽=머니S

◆맹모 수요 가세, 국지적 불안 야기

서울 아파트 전셋값은 지난달 17~23일 0.23% 올라 전주 대비 상승률이 0.05%포인트 늘어났다. 서울 아파트값 상승률이 같은 기간 0.20%에서 0.10%로 축소된 것과 대조된다. 15억원 이상 고가아파트의 15.5%가 집중된 서울의 경우 상승률이 전주대비 0.10%포인트 내린 0.10%를 기록했다.

내집 마련을 준비하던 실수요자들이 12·16대책 이후 대출이 막히고 올해 아파트값이 정체되거나 내릴 것으로 예상해 전세를 연장할 가능성이 높아졌다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “12·16대책으로 아파트값이 계속 오르기 힘들다”며 “최근의 전셋값 불안은 좋은 학군을 선점하기 위한 맹모들의 수요까지 가세해 국지적인 불안을 야기했다”고 분석했다.



☞ 본 기사는 <머니S> 제626호(2019년 1월7~13일)에 실린 기사입니다.