강 수석은 15일 CBS 라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 부동산 시장 안정화를 강조하면서 "부동산을 투기 수단으로 삼는 이에게는 매매 허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 언급했는데요.
제도 도입 가능성을 직접 언급한 것은 아니지만 내용이 내용인 만큼 부동산시장을 긴장시키기에는 충분했습니다.
일찌감치 위헌 지적까지 흘러나오는 주택거래허가제, 네이버법률이 그 법적 근거에 대해 따져봤습니다.
서울 강남일대 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
◆현재 토지는 허가제, 주택은 신고제
우리나라는 토지에 한해 거래허가제를 도입하고 있습니다. 따라서 주택거래허가제를 두고 단순히 위헌이라고 보기는 어렵다는 입장도 있는데요.
부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산신고법)은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관에 거래 허가를 받도록 규정하고 있습니다. (부동산신고법 제10조)
따라서 토지를 지정한 기준에 반해 사용하면 거래허가가 제한될 수 있는 거죠. 이때 토지를 매매할 수 있는 허가기준은 △자기의 거주용 주택용지로 이용하는 경우 △농업·임업·어업을 경영하는 데 필요한 경우 △토지수용자가 사업을 시행하는 데 필요한 경우 등입니다. 투기 목적의 토지 거래를 걸러내기 위한 장치라고 이해하면 쉽습니다. (부동산신고법 제12조)
허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 없으므로 토지에 관한 어떠한 권리관계의 변동도 일어나지 않습니다. 또한 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 부정한 방법으로 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다. (부동산신고법 제26조)
반면 주택의 경우, 지난 2003년 주택거래허가제 도입이 검토됐으나 위헌 소지 등으로 무산됐습니다. 대신 2004년부터 주택거래신고제가 시행됐는데요. 지방자지단체에 주택거래를 신고하기만 하면 그 형식과 내용에 명백한 하자가 없는 한 거래가 제한되지 않습니다. 신고제는 허가제보다 규제 수준이 낮습니다.
주택거래신고제는 2015년에 폐지됐다가 2018년부터 다시 운영 중입니다. 신고지역 내 주택을 구입할 때 자금조달계획과 입주 여부 등을 신고해야 하는데요. 이를 놓고 탈세나 투기 등이 의심되는 경우, 거래 자체가 제한될 수 있는 만큼 사실상의 허가제라는 비판도 존재합니다.
정부가 추가적인 부동산시장 안정화대책의 일환으로 주택거래허가제를 도입하려면 토지거래허가제와 같이 먼저 관련법에 구체적인 내용과 기준을 설정해야 합니다. 그리고 만약 모든 주택 거래에 대해 허가제를 도입하겠다고 한다면 위헌 논란을 더 커질 수밖에 없습니다.
◆과도한 재산권 침해 vs 집값 안정이 우선
개인 등이 소유한 주택의 거래를 정부나 지방자치단체가 직접 규제하겠다는 주택거래허가제는 재산권 침해 논란에서 자유로울 수 없습니다. 주택 가격의 급격한 상승을 막기 위한 목적이 정당하다고 해서 재산권 침해에 대한 우려가 사라지는 것은 아닙니다.
헌법 제37조 제2항은 "모든 국민의 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있다"고 규정하는데요. 여기서 '필요한 경우에 한하여'라는 부분은바로 침해의 최소성 원칙을 의미합니다. 국민의 기본권을 최소로 침해하는 수단을 선택해야 한다는 의미인데요.
집값을 잡기 위한 여러 방법 중 국민의 재산권을 최소로 침해하는 법률을 선택해야만 위헌 우려를 피할 수 있습니다. 비단 주택거래허가제를 도입하지 않더라도 주택거래신고제 확대 시행, 조세제도 개선, 투기지역 한정 허가제 도입 등과 대체수단으로도 충분한 성과를 거둘 수 있다고 판단되면 주택거래허가제는 위헌 결정이 날 가능성이 큽니다.
주택거래허가제를 찬성하는 쪽은 부동산 투기가 신고제 수준의 규제로는 억제되지 않기 때문에 더 강한 규제가 불가피하다고 주장하는데요. 근거 법률을 명확히 해 빠른 시일 내에 주택거래허가제를 도입해야 한다고 말하고 있습니다. 하늘 높은지 모르고 뛰는 아파트 가격에 삶의 의욕마저 잃어가는 젊은 세대들을 보다보면 부동산 투기가 결국엔 망국병이 될 것이란 우려가 가시질 않는데요.
