집주인 마음대로 임대료 올리면… '종부세 합산배제 혜택' 금지

올해부터 집주인이 임대료 증액제한 요건을 어기면 종합부동산세 합산배제 혜택이 2년간 제한된다. 주택 임대사업자로 등록한 경우도 마찬가지다.

14일 국세청에 따르면 의무 임대차기간 동안 연 5%의 임대료 상한 요건을 위반한 경우 다음해까지 2년 동안 종부세 합산배제를 제외한다. 과거 종부세 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자 가산액까지 추징된다.


현행 임차료 증액제한 요건은 임대차계약 체결이나 임대료 증액 후 1년 내 재인상이 불가하다. 전세를 월세로 바꿀 경우 보증금과 월세 전환은 '민간임대주택에 관한 특별법'을 기준으로 삼는다.

국세청 관계자는 "임대주택별 최소 의무임대기간(5년·8년)을 경과해 증액제한을 위반한 경우 해당연도와 다음연도만 합산해 과세하며 과거 합산배제로 경감된 세액은 추징하지 않는다"고 설명했다.


국세청은 올해 11월 종부세 정기고지에 앞서 합산배제 및 과세특례 부동산을 반영하기 위해 23만여명에게 신고 안내문을 발송했다. 신고기간은 16일부터 내달 5일까지다.

합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택, 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지 등이다. 해당 부동산을 보유한 납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 정기고지 시 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종합부동산세를 부과한다.


과세특례 신고대상은 향교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상 명의자와 실질소유자가 다른 경우다. 해당 단체가 실 소유자를 적어 특례 신고서를 내면 그에게 종부세를 부과한다.

기존 합산배제 신고서를 제출했던 납세자는 물건 변동사항(소유권·면적)이 있는 경우 그 내용을 신고해야 한다. 홈택스로 전자신고를 하면 부동산 명세 미리채움 서비스를 받아 비대면 신고가 가능하다.


상속이나 재개발·재건축 등의 사유로 취득한 장기일반 민간임대주택은 조정대상지역 내 소재 여부와 관계없이 합산배제가 가능하다. 예컨대 상속으로 인해 피상속인이 합산배제 적용받던 임대주택을 상속인이 계속 임대하는 경우나 관련 법령에 따라 당초 합산배제 적용받던 임대주택이 멸실 후 새로운 주택을 취득하게 된 경우다.

지난 8월18일 민간임대주택에 관한 특별법 개정 시행으로 단기 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형이 폐지됐다. 이에 따라 의무 임대기간이 경과한 주택에 대해서는 임대사업자 등록이 자동 말소된다. 종부세 합산배제는 과세기준일(6월1일) 임대사업자 등록 여부를 적용한다. 8월18일 개정법률 시행 이후 임대사업자 등록이 말소돼도 올 6월1일 현재 사업자 등록이 유효하면 올해까지 합산배제 적용이 가능하다.

과세기준일 현재 실제 주택을 임대하는 경우 합산배제 신고기간 종료일(10월5일)까지 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 합산배제를 적용받을 수 있다. 다만 아파트의 경우 현재 지자체 임대사업 등록이 불가하므로 기존 임대사업 등록이 안돼 있으면 합산배제를 적용받을 수 없다.