조연빈 변호사


최근 대구에서 ‘깡통전세’ 세입자 수십명으로부터 약 26억원의 보증금을 가로챈 임대업자에게 징역 4년형이 선고됐다. 깡통전세란 집값보다 전세금이 더 높거나 비슷해 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 ‘위험 계약’을 의미한다. 대부분 수도권 외곽이나 지방 등에 가격이 낮은 빌라여서 서민들이 주로 피해자가 된다.


전세금을 안전하게 지키는 일반적인 방법으로는 전입신고와 확정일자를 통한 대항력의 확보, 전세보증보험 가입, 전세권 설정 등이 있다. 확정일자를 받거나 전세보증보험에 가입하는 것은 임대인의 협력이 필요 없지만 전세권의 경우 부동산 등기부에 전세권 설정등기가 완료되는 물권으로서 임대인과 별도로 전세권 설정계약이 필요하다. 

보증보험이나 전세권을 설정하지 않더라도 주민등록을 통한 대항력의 확보는 필수적이다. 전입신고를 마쳐야만 이후 임차기간 중 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에 대해 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다.


임차 부동산이 경매에 넘어갔을 때 후순위 근저당권자에 대항할 수도 있다. 유의할 점은 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록신고를 모두 마친 ‘다음 날 0시’부터 발생하므로, 만약 같은 날 해당 부동산에 근저당권이 설정됐다면 임차인의 대항력이 하루 늦게 돼 대항력이 없다. 

임차 부동산에 경매가 실행되는 경우 임차인은 반드시 법원에서 통지되는 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 한다. 별도로 ‘배당요구’를 해야만 한다는 점도 기억하자. ‘주택임대차보호법’에 따른 임차인의 최우선변제 소액보증금 범위는 현재 서울의 경우 보증금 1억5000만원 이하에 한해 5000만원만 보호된다. 마찬가지로 배당요구를 해야만 한다.


임차인이 스스로 경매신청을 해도 된다. 임차인은 임대인을 상대로 보증금반환청구소송 또는 지급명령을 통한 확정판결문 등 ‘집행권원’을 확보한 뒤 부동산 강제경매를 신청할 수 있다. 전세권을 설정해 둔 경우에는 전세권자의 지위에서 별도의 소송 없이 전세권에 기한 임의경매를 신청할 수 있다.

전세권자의 지위에서 배당요구를 하면 ‘민사집행법’에 따라 전세권은 소멸되므로 배당받은 금액에 부족분이 있더라도 더 이상 전세권의 효력을 주장해 낙찰자에게 대항할 수 없다. 그러므로 보증금보다 낙찰가격이 낮은 경우 전세권자의 배당요구는 신중할 필요가 있다. 배당을 받지 않고 집의 시세가 오를 때까지 계속 거주하는 사례가 발생하는 이유다.


어느 날 갑자기 경매통지서를 받게 되거나 계약 만기에 이르러 임대인의 연락이 두절된다면 누구든 당황할 수밖에 없다. 임대차계약을 체결하는 시점부터 입주까지 꼼꼼히 등기부를 살피고 전세보증보험의 가입이 가능한 경우라면 적극 활용해야 한다.
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[프로필] 조연빈 변호사▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사

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