“인프라 투자는 세금으로 하고, 집값 오르면 개인이 다 갖는 구조 안돼”

사회 각 분야의 문제가 집값 상승과 주거 불안 등 ‘부동산 갈등’으로 연결되고 있다. 저금리 지속과 자산거품 현상으로 집값 상승이 전세계적인 문제가 됐지만 현 정부의 부동산정책 실패라는 목소리도 무시할 수가 없게 됐다. 정권 후반에 이르러 여야 각 당의 대선 후보들이 부동산 공약을 전면으로 내세우며 민심 잡기에 사활을 건 이유다.

더불어민주당 대선 핵심 공약인 ‘기본주택’ 태스크포스(TF)의 자문역을 맡고 있는 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 현 정부 부동산정책의 아쉬운 점으로 ‘보유세율 현실화 실패’를 꼽았다. 지난 12월 1일 서울 광진구 세종대 연구실서 만난 임 교수는 “서울 강남 같은 도심의 부동산가격이 오르는 이유는 정부가 국민 세금을 이용해 인프라 건설에 투자했기 때문인데 이를 개인에게 분양해 소유권을 독점하게 하고 토지 불로소득을 사유화한 데 문제가 있다”며 “땅값이 올라도 개인이 다 갖지 못하게 해야만 부동산 문제를 해소할 수 있다”고 말했다.


기본주택의 취지에 대해선 “세계 어느 나라도 사회초년생이 쉽게 집을 살 수는 없다”면서 “평생 임대주택에 살라는 의미가 아니라 저축하는 동안 주거비를 안정시킬 수 있는 주거사다리의 간격을 더욱 촘촘하게 좁히는 것”이라고 설명했다.

“주거사다리가 집값 안정 효과”

임 교수는 이전 정부부터 기본주택의 기본이 되는 ‘토지임대부주택’의 도입 필요성을 주장해온 학자다. 정부 싱크탱크에서 활동하며 다양한 형태의 토지임대부주택과 해외 사례를 연구해온 공공주택 분야 브레인으로 손꼽힌다.

기본주택은 무주택자가 건설원가 수준의 임대료를 내고 최소 30년 이상 살 수 있는 공공주택으로 임대형·분양형 두 종류가 있다. 분양형의 경우 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양하지만 토지 사용에 대한 임대료를 내야 하므로 임대와 분양의 중간 형태라고 볼 수 있다.

이재명 더불어민주당 대선 후보는 공약으로 5년 동안 250만가구를 공급하고 이중 100만가구 이상을 기본주택, 그리고 기본주택의 20만가구를 분양형으로 공급하겠다는 청사진을 밝혔다. 임 교수는 “무리해서 집을 사지 않아도 주거문제를 해결할 수 있게 하자는 데 기본주택의 목표가 있다”며 “대부분의 사람들이 임대보다 집을 사고 싶어 하지만 주거사다리는 집값 안정과도 연결돼 있어 궁극적으로 같은 지향점을 갖고 있다”고 설명했다.


주택시장의 핵심 어젠다가 된 공급부족론에 대해 임 교수는 ▲과잉 유동성으로 인한 시장 제약 ▲다주택자 보유세 강화 미미 ▲주택임대사업자의 민간임대주택 장기보유(4년 또는 8년)에 따른 동결효과(거래절벽) ▲주택 공급이 이전 정부 대비 적지 않았으나 뉴타운정책의 후유증과 재개발·재건축 감소 등이 이유라고 진단했다.

그는 “공급부족론이 결국은 강남 재건축을 활발하게 해야 한다는 주장인데 많은 사람이 강남의 집을 사는 것을 원하지만 실제로 살 수 있는 사람은 한정돼있다”며 “공급은 집값이 오를 때 활발하고 사업자 입장에서 하락 시기엔 절대 재건축을 하지 않는다”고 말했다.

“아파트값 하락 대비 노하우 있다”

부동산자산 보유에 따라 경제적 양극화도 심화되고 있는 상황에 차기 정부가 부동산 문제를 해결해줄 것이란 국민의 기대가 높은 상황이다. 임 교수는 “자산 양극화 문제를 부동산정책 하나로만 해결할 수는 없을 것”이라며 “소득을 늘리고 집값 상승분을 세금으로 제대로 환수해 집값 안정이 유지되도록 해야 한다”고 강조했다.


집값이 폭등해도 문제지만 하락하는 경우 경제적으로 연쇄 작용이 일어나 더욱 심각한 사회문제가 될 수 있는 점도 위험 요소다. 이에 대해 임 교수는 “아파트값이 떨어지면 지금보다 더 난리가 나겠지만 그럼에도 피할 수 없는 문제”라며 “다만 경험적으로 집값 하락에 대비할 수 있는 노하우가 있다”고 말했다.

지역 불균형 문제도 지적했다. 임 교수는 “어떤 정책을 펴도 국민 절반이 수도권에 몰리고 학교와 직장, 문화시설 등 상당수가 서울에 있는 구조를 바꾸지 않는 이상 수급 균형을 이룰 수 있을지는 회의적”이라고 피력했다. 차기 정부의 과제로는 “조세정책이 핀셋규제에 그쳐선 안된다”며 “정책은 보편적이어야 하고 필요한 경우 예외를 허용해야 한다. 예외가 너무 많아선 안된다”고 주장했다.