주담대 ‘7% 시대’, 목졸리는 영끌족… 전세대출자도 ‘지옥행’

#. 서울 서대문구에 사는 직장인 김태진씨(34·가명)는 올 11월 전세 만기를 앞두고 벌써부터 고민에 빠졌다. 거주 아파트의 전셋값이 2년 전 입주 때보다 2억원 이상 비싸졌기 때문이다. 이미 계약갱신청구권을 쓴 김씨가 전세계약 재연장을 원할 경우 늘어난 보증금만큼 추가 대출을 받아야 한다. 김씨는 안정적인 주거를 위해 경기도 신도시 아파트까지 알아봤지만 4억원 가량의 주택담보대출(주담대)을 받아야 한다. 전세자금대출과 주담대 금리는 계속 오르고 있어 어떤 대출을 받든 월급쟁이 김씨로선 늘어날 이자가 부담스럽기만 하다.

지난해 8월부터 시작된 한국은행의 기준금리 인상 행렬이 새해 첫 달에도 이어지면서 기준금리는 23개월 전 수준(1.25%)으로 돌아갔다. 문제는 기준금리 인상이 여기서 끝나지 않을 것이란 전망이다. 제이미 다이먼 JP모간 최고경영자(CEO)는 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 올해에만 기준금리를 최대 7회 인상할 수 있음을 예고했다.

이 경우 미국 기준금리는 현재 0~0.25% 수준에서 올해 말 1.75~2%까지 오른다. 외국인 투자자들의 자금 유출 가능성도 있는 만큼 한은으로선 미국보다 기준금리를 적어도 0.5%포인트가량 높여야 해 한국의 기준금리는 연말 2.5%까지 오를 가능성도 있다는 관측이다. 김소영 서울대 경제학부 교수는 “한은은 앞으로 3~4차례 금리를 추가 인상해 연말 기준금리는 2% 이상 충분히 갈 수 있는 상황”이라고 내다봤다.

주담대 7% 시대?… “영끌족 어쩌나”

은행권 주담대 최고금리는 빠르면 올 2월 6%를 넘길 것이란 전망에 무게가 실린다. 올해 말 한은이 기준금리를 2% 이상으로 올리면 주담대는 7%를 훌쩍 넘길 것이 유력시된다는 게 금융권 예측이다.

국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 주담대 최고 금리는 이미 5% 중반대를 넘어섰다. 1월 24일 기준 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리로 전환) 주담대 금리는 3.89~5.65%로 집계됐다.

한국은행이 2020년 3월 기준금리 빅컷(1.25→0.75%)을 단행한 직후 혼합형 주담대 금리가 최저치를 기록했던 2020년 7월 말(2.17~4.03%)과 비교해 약 18개월 만에 금리 상하단이 각각 1.62%포인트, 1.72%포인트 올랐다.

변동형 주담대 금리는 같은 기간 2.25~3.96%에서 3.71~5.21%로 금리 상하단이 각각 1.25%포인트, 1.46%포인트 상승했다.

2020년 초저금리 시대에 무리한 대출로 내 집 마련에 나선 영끌족들이 비명을 지를 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 서울 시내 9억원짜리 아파트를 매입하기 위해 LTV(주택담보대출비율) 최대한도인 3억6000만원(40%)을 변동형 주담대(30년 만기·원리금균등상환방식)로 받았을 경우 2020년 7월 2.3%의 금리를 적용받았다면 월 원리금은 139만원으로, 총 대출이자는 1억3870만원이다.

만약 같은 조건으로 7%의 금리를 적용하면 월 원리금은 240만원으로 이자만 101만원 가량 늘어난다. 총 대출이자의 경우 5억223만원으로 이자율이 2.3%일 때에 비해 3억6353만원이나 증가한다. 갚아야 할 이자가 대출 원금보다 약 1억4000만원이나 많아진다.

주담대 금리 상승은 기준금리 인상에 따른 은행채와 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등의 영향이 크다. 코픽스는 국내 8개 은행이 예·적금, 은행채 등으로 조달한 자금의 가중평균금리다.

변동형 주담대 금리는 코픽스를, 혼합형 주담대 금리는 은행채(AAA등급·무보증) 5년물을 기준으로 삼는다. 신규취급액 기준 코픽스는 지난 2020년 7월 0.81%에서 지난해 12월 1.69%까지 0.88%포인트 올랐다. 은행채 5년물 금리는 2020년 7월 말 1.277%에서 1월24일 2.587%로 1.310%포인트 급등했다.

무주택도 서러운데 전세대출 금리도 뛴다

영끌족들의 고민만 깊어지는 것은 아니다. 전세대출 금리가 5% 벽을 넘보면서 무주택 서민들의 이자부담도 덩달아 커지고 있다. 통상 코픽스가 오르면 변동형 주담대와 함께 전세대출 금리도 따라서 인상된다.

4대 은행의 전세대출 금리가 최저치를 기록했던 지난 2020년 7월 말 코픽스 기준 전세대출 금리는 1.829~3.74%. 이는 세번째 기준금리 인상이 이뤄진 이후 올 1월 24일(3.451~4.851%)에 비해 금리 하단이 1.622%포인트 낮았다. 전세대출 최고 금리는 늦어도 올 2월 중 5% 벽을 넘어설 전망이 지배적이다. 이어 한은이 기준금리 추가 인상에 나서면 연말 전세대출 최고금리는 6%에 달할 것이란 관측도 나온다.

가령 2억원의 전세대출을 1.83%의 금리로 받았다면 월 이자는 30만5000원이지만 금리가 6%로 오르면 월 이자는 100만원으로 3배 이상 뛴다. 연으로 따지면 대출이자가 366만원에서 1200만원으로 치솟는다. 이 같은 이자부담 증가는 외벌이 직장인 가구에는 큰 부담이다.

신용대출도 마찬가지다. 2020년 7월 말까지만 해도 4대 은행의 신용대출 금리는 1.99~3.53%로 금리 하단이 2%에 채 미치지 못했지만 1월 24일에는 3.511~4.85%로 조만간 최고 금리가 5%를 넘어설 것으로 확실시된다. 이에 같은 기간 주담대와 신용대출 금리 차이는 0.18~0.5%포인트에서 0.199~0.8%포인트로 확대됐다.

시중은행 한 관계자는 “한은의 기준금리 인상으로 수신금리도 상승하면 코픽스는 더 오르는데 코픽스가 2%를 넘어서면 주담대와 전세대출 최고 금리가 각각 7%. 6%에 육박할 것으로 보인다”며 “이자부담으로 인해 변동금리 대출을 고정금리 상품으로 갈아탈 계획을 갖고 있다면 중도상환수수료가 부과되는지, 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 한도가 줄어들 가능성은 없는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.